Crowdlending vs Fondos de Inversión Inmobiliaria: Similitudes y diferencias.

Escrito por Equipo de StockCrowd IN | Nov 14, 2025 5:29:59 PM

La inversión inmobiliaria en España no se limita a la compra tradicional de un inmueble. Cada vez más personas buscan alternativas que se adapten mejor a sus objetivos financieros, su capital disponible, su capacidad de riesgo, entre otras.

En esta entrada analizaremos dos alternativas de inversión que a menudo se confunden: el crowdlending inmobiliario y los fondos de inversión inmobiliaria, y explicaremos algunas de las principales diferencias.

Tanto las plataformas de crowdlending como los fondos de inversión permiten invertir en el sector inmobiliario sin comprar un inmueble directamente. Aunque ambos están regulados por la CNMV, se enmarcan en modelos y normativas diferentes.

Crowdlending:

El crowdlending es una modalidad de financiación colectiva en la que, a través de una plataforma digital, se conectan empresas o promotores inmobiliarios que buscan financiación para sus proyectos con inversores interesados en obtener un buen binomio rentabilidad/riesgo. De esta manera, los inversores prestan dinero a cambio de recibir rendimientos (intereses) en un plazo determinado.

Cómo funciona el crowdlending en StockCrowd IN.:

Promotores inmobiliarios presentan proyectos (construcción de viviendas, cambios de uso, compra de suelo, entre otras) a StockCrowd IN para su estudio.
StockCrowd IN analiza cada proyecto: viabilidad, documentación legal, garantías, solvencia del promotor, etc. (ver modelo de riesgos).
Solo los proyectos aprobados (aproximadamente el 17% de lo presentado) se publica en la plataforma.
Los inversores revisan la información de cada proyecto: ubicación, plazo, rentabilidad, riesgos, avales, inversión mínima, historial del promotor, etc.
Cada inversor decide en qué proyectos específicos invertir y cuánto (importes mínimos desde 500 €).
Para proyectos inmobiliarios el inversor recibe trimestralmente el pago de intereses.
Cuando el proyecto se completa (plazo de proyectos: 12-24 meses generalmente), el inversor recibe su capital invertido + pago de intereses final.

* Rentabilidades pasadas no constituyen a un indicador fiable de las rentabilidades futuras.

Cómo invertir en crowdlending con StockCrowd IN: una guía

Fondo de inversión:

Por otra parte, un fondo de inversión inmobiliaria es un vehículo de inversión colectiva gestionado por una gestora autorizada (SGIIC) que agrupa el dinero de múltiples inversores para invertir en activos inmobiliarios.

Cómo funciona:

Múltiples inversores aportan dinero al fondo: en algunos casos, el importe mínimo de inversión puede oscilar entre 1.000 € y 10.000 €, mientras que otros fondos establecen mínimos más elevados, que pueden llegar hasta 150.000 €.
Las decisiones de inversión se toman por un equipo especializado perteneciente a la sociedad gestora del fondo, que analiza cada movimiento en función de los objetivos comunes de los partícipes y siguiendo la política de inversión definida.
Son vehículos de inversión colectiva que destinan la mayor parte de sus recursos a la adquisición de bienes inmuebles para obtener rentabilidad mediante su alquiler. En general, presentan una menor liquidez que los fondos de carácter financiero.
Al invertir en un fondo, cada persona posee una fracción del patrimonio total, no de los activos concretos.
Las comisiones de gestión y depósito son las que cobra la sociedad gestora del fondo. Son implícitas, ya que se descuentan directamente del patrimonio del fondo, y por tanto no se cobran al inversor de forma directa, aunque reducen la rentabilidad final. También pueden existir comisiones de suscripción o reembolso, que se aplican al entrar o salir del fondo como un porcentaje sobre el importe invertido
Los partícipes pueden solicitar el reembolso de sus participaciones según las condiciones de liquidez que el fondo establezca en sus estatutos, a través de ventanas de liquidez, que son periodos concretos en los que se permite retirar la inversión. En determinados casos, el fondo puede cerrar esas ventanas cuando así esté previsto.

Cuadro de diferencias:

	Crowdlending (StockCrowd IN)	Fondos de inversión
Modelo	Proveedor de servicios de financiación participativa que conecta a empresas y promotores inmobiliarios con inversores. StockCrowd IN está bajo el número de autorización como PSFP de CNMV Nº19.	Vehículo de inversión colectiva gestionado por una gestora autorizada (SGIIC) que agrupa el dinero de múltiples inversores para invertir en activos inmobiliarios.
Análisis	StockCrowd IN hace un riguroso análisis previo antes de la aprobación de un proyecto (Ver modelo de riesgos)	El fondo selecciona los activos tras un exhaustivo análisis (revisar folleto del fondo).
Rol del inversor	Activo: Tú decides en qué proyecto invertir y el importe de tu inversión.	Pasivo: La sociedad gestora del fondo es la encargada de las decisiones de inversión.
Inversión mínima	Cada proyecto tiene su propio importe mínimo de inversión, a partir de 500€ para proyectos inmobiliarios.	El importe mínimo de inversión depende del fondo, pudiendo oscilar entre 1.000 € y 10.000 €, y alcanzar los 150.000 € en algunos casos.
Diversificación	Tú construyes tu cartera de inversión.	El fondo diversifica por ti
Disponibilidad de información	Tienes completo acceso a la información de la oportunidad: historial del promotor, características del proyecto, planos, etc.	Conoces siempre la composición de la de la cartera y sabes exactamente dónde se invierte.
Plazo de inversión	Definido por proyecto (12-24 meses generalmente).	Inversión recomendada de 3-5 años, puede haber un periodo de permanencia obligatoria dependiendo del fondo y cerrarse a menudo las ventanas de liquidez. No hay un plazo definido.
Liquidez	Dinero bloqueado hasta fin de proyecto. Pago de intereses trimestrales.	Algunos fondos garantizados ofrecen lo que se conoce como “ventanas de liquidez”. Estas ventanas son fechas establecidas con antelación en las que los partícipes pueden realizar reembolsos totales o parciales sin incurrir en comisiones, siempre que se cumplan los plazos de preaviso correspondientes.
Rentabilidad	La rentabilidad esta definida por cada proyecto desde el inicio: en StockCrowd IN el promedio de rentabilidad es de 10% anual bruto.	La rentabilidad de un fondo puede variar, ya que se calcula como el porcentaje de cambio del valor liquidativo entre la fecha de suscripción y la de reembolso. De manera orientativa, una rentabilidad típica de los fondos indirectos más comunes podría situarse entre un 4 % y un 6 % anual neto. Cabe destacar que esta cifra no refleja la rentabilidad de los fondos inmobiliarios.
Riesgo	Riesgo inherente a cada proyecto, que puede incluir retrasos en la ejecución o incumplimientos por parte del promotor.	Cada fondo tiene su propio perfil de riesgo, que está determinado por su tipo, sus características y los activos en los que invierte.
Garantías	La mayoría de los proyectos cuentan con garantías (hipotecas, o avales). La plataforma evalúa la solvencia del promotor y publica toda la información correspondiente.	El folleto de cada fondo indica la naturaleza de las inversiones realizadas, las características, las garantías, etc. En algunos fondos la garantía viene por parte de una tercera entidad.
Normativa	Ley 5/2015 y Reglamento Europeo 2020/1503	Ley 35/2003 de IIC

Además del crowdlending y los fondos de inversión, existen otro tipo de vehículos para invertir directa o indirectamente en inmobiliario, cuentas en sociedad de participación, socimis, entre otros.

De acuerdo a lo anterior, en el crowdlending prima el control por ti mismo: sabes exactamente en qué proyectos participas, dispones de toda la información necesaria para tomar una decisión de inversión y puedes definir tu propia estrategia según tus objetivos y capacidad de riesgo.

No existen comisiones al inversor directas y es posible empezar con importes reducidos, a partir de 500€ para proyectos inmobiliarios, con rentabilidades medias que rondan el 10 % anual bruto.

Ahora bien, no es un modelo para quienes buscan una inversión completamente pasiva. El crowdlending exige criterio e implicación para analizar las oportunidades, y el capital permanece invertido durante todo el plazo del proyecto, generalmente entre 12 y 24 meses.

Pregunta frecuentes:

❓¿Es StockCrowd IN un fondo de inversión?

🔍 Respuesta: La respuesta corta es No, StockCrowd IN es un proveedor de servicios de financiación participativa. Leer más.

❓¿El crowledning y un fondo de inversión son excluyentes?

🔍 Respuesta: No. Ambos modelos coexisten y están regulados y supervisados por las autoridades correspondientes. Cada uno tiene diferencias que lo caracterizan, y la elección depende del perfil y objetivos de cada inversor. De hecho, pueden ser complementarios dentro de una estrategia de inversión diversificada. Es importante asegurarse siempre de operar a través de plataformas y fondos regulados

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