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Entrevista StockCrowd IN: Sergio Martínez Herrero, consejero de Atomiun, cambios de uso de locales a vivienda.

La conversión de locales comerciales y edificios de oficinas en viviendas se está convirtiendo en una tendencia creciente, especialmente en capitales de provincia y grandes ciudades como Madrid. Atomiun, promotora con presencia en Madrid y Andalucía, ha adoptado esta estrategia como respuesta a la creciente falta de oferta residencial, destacándose por su capacidad para transformar espacios y adaptarse a las demandas del mercado.

En nuestra última entrevista, Sergio Martínez Herrero, consejero de Atomiun, comparte su perspectiva sobre esta transformación, las ventajas de este modelo y cómo colaboran con StockCrowd IN para el desarrollo de sus promociones.

Captura de Pantalla 2024-12-10 a las 7.58.38Acerca de Atomiun:

image001 (1)es una promotora inmobiliaria con presencia en Madrid y Andalucía, especializada en el desarrollo de viviendas de obra nueva y en la transformación de locales comerciales en viviendas. Actualmente, gestiona alrededor de 100 viviendas de obra nueva, que se comercializan directamente a clientes particulares, lo que demuestra la resiliencia del segmento medio de la demanda al que se dirige la compañía.

La empresa ha sido pionera en la adopción del crowdlending inmobiliario como método de financiación, colaborando con plataformas como StockCrowd IN para el desarrollo de promociones residenciales en Tetuán y Fuencarral, Madrid. En cuanto a la transformación de locales comerciales en viviendas, Atomiun se encarga de gestionar todo el proceso, desde la obtención de permisos y licencias hasta la ejecución de las obras necesarias para cumplir con las normativas de habitabilidad y seguridad vigentes. Este servicio permite aprovechar espacios comerciales obsoletos, adaptándolos a las necesidades actuales del mercado residencial.

Ante la falta de oferta de residencial en España, la posibilidad de convertir locales a viviendas es una tendencia cada vez más usada en capitales de provincia. ¿Cuáles son los aspectos que tenéis en cuenta a la hora de elegir el activo para desarrollar el proyecto? ¿Qué requisitos son imprescindibles para la viabilidad urbanística del proyecto?

La conversión de locales comerciales en viviendas se ha consolidado como una solución efectiva ante la escasez de oferta residencial en España, especialmente en las capitales de provincia. Al abordar este tipo de proyectos, es fundamental considerar diversos aspectos para garantizar su viabilidad y éxito.

A. Normativa urbanística y legal
Es esencial verificar que el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la localidad permita el uso residencial en la zona donde se ubica el local. Además, se deben cumplir las regulaciones locales pertinentes, asegurando que el cambio de uso sea legalmente viable y que se obtengan las licencias necesarias para la transformación y su inscripción como vivienda en el registro de la propiedad.

B. Características físicas del local, deberán cumplir, entre otros condicionantes:

  • Superficie mínima: El local debe cumplir con los requisitos de habitabilidad establecidos por la normativa local, que pueden variar según el municipio. Por ejemplo, en la ciudad de Madrid se exige una superficie útil mínima de 40 m².
  • Altura de techos: La altura libre debe ser de al menos 2,5 metros.
  • Iluminación y ventilación: Es fundamental que el local disponga de suficiente luz natural y ventilación adecuada para cumplir con la normativa vigente.
C.  Ubicación y entorno
La accesibilidad, proximidad a servicios esenciales como colegios, transporte público, comercios, etc. En la zona, son factores determinantes para asegurar que la nueva vivienda sea atractiva para potenciales compradores.

¿Qué ventajas desde el punto de vista del comprador tiene? ¿Y para el promotor?

Adquirir un antiguo local convertido en vivienda ofrece varias ventajas para el comprador. En primer lugar, el precio de estos inmuebles suele ser inferior al de las viviendas tradicionales en la misma zona, lo que representa una oportunidad económica significativa. Además, estos locales suelen estar ubicados en áreas céntricas con buena accesibilidad, lo que facilita el acceso a servicios y transporte público. Otra ventaja es la posibilidad de personalizar el espacio según las necesidades y gustos del comprador, creando un hogar único y adaptado a sus preferencias. Por último, al tratarse de espacios que anteriormente tenían un uso comercial, es posible que ofrezcan una distribución más flexible y, en algunos casos, mayor superficie que las viviendas convencionales, más diáfanos y en muchos casos, con una altura de más de 3 metros, lo que da una sensación de amplitud que las viviendas en altura no tienen. 


El promotor inmobiliario en este caso tiene un ahorro de tiempo si lo comparamos con edificar un inmueble como obra nueva partiendo la edificación de cero. Por lo demás, con este tipo de operaciones, se corren los mismos riesgos que con la promoción tradicional.

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Se está hablando mucho últimamente del cambio de uso de edificios de oficinas a vivienda en Madrid, ¿puedes aclararnos en qué casos?

La transformación de edificios de oficinas en viviendas en Madrid ha cobrado relevancia como respuesta a la creciente demanda no satisfecha de viviendas tanto en compra como en alquiler. En junio de 2024, la Comunidad de Madrid aprobó la Ley 3/2024, que permite el cambio de uso de suelos calificados como terciarios (oficinas) a residenciales para la creación de viviendas protegidas en régimen de alquiler, sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico.


Esta medida buscaba agilizar la oferta de viviendas asequibles, estimando la conversión de hasta 20.000 oficinas en nuevos hogares. Sin embargo, la implementación de esta normativa no ha funcionado de una forma tan ágil como se pensaba en su momento, ya que no todos los municipios han optado por aplicar la ley. Además, muchos edificios de oficinas tienen un valor elevado, lo que les excluye de convertirlos en vivienda asequible. En mi opinión es necesario acelerar un gran pacto de todas las administraciones para liberar a la mayor brevedad posible suelo que pueda convertirse en un futuro próximo en viviendas destinadas a la compra o el alquiler.

Puedes indicarnos, en el caso de cambios de uso, ¿Qué ventajas le has visto a la financiación de StockCrowd IN? ¿Qué destacarías de tu experiencia?

La financiación a través de StockCrowd IN ha sido para Atomiun una experiencia sumamente positiva para nuestros proyectos de cambio de uso de locales a viviendas. Destacamos especialmente la rapidez con la que hemos podido acceder a los fondos necesarios, lo que nos ha permitido iniciar y avanzar en las obras sin las demoras típicas de la financiación tradicional. Esta agilidad es crucial en operaciones a corto plazo, ya que nos permite aprovechar oportunidades de mercado de manera eficiente.


Además, la flexibilidad que ofrece StockCrowd IN se adapta perfectamente a las particularidades de cada proyecto, facilitando una estructura financiera más acorde con nuestros objetivos.


Nuestra colaboración con StockCrowd IN ha sido altamente satisfactoria, brindándonos la rapidez y adaptabilidad necesarias para el éxito de nuestros desarrollos inmobiliarios en un mercado muy competitivo con una escasez de producto válido muy importante que nos exige ser altamente competitivos.

Agradecemos a Sergio Martínez Herrero, consejero de Atomiun, por compartir su visión sobre la transformación de locales comerciales y edificios de oficinas en viviendas, así como su experiencia de la colaboración con StockCrowd IN.

¡Te esperamos en la próxima entrada de blog!

El Equipo StockCrowd IN

Invertir en proyectos de financiación participativa conlleva riesgos, incluyendo el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, el riesgo de no obtener el rendimiento dinerario esperado y el riesgo de falta de liquidez de la inversión. En caso financiación mediante emisión de acciones se incluye, además, el riesgo de dilución de la participación en la sociedad, el riesgo de no recibir dividendos y el riesgo de no poder influir en la gestión de la sociedad. En el caso de financiación mediante emisión de participaciones sociales u otros valores representativos de capital se incluye el riesgo de dilución, el riesgo de no recibir dividendos, el riesgo de no poder influir en la gestión de la sociedad, todo ello afectado por las restricciones a la libre transmisibilidad inherentes a su régimen jurídico.

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Invertir en proyectos de financiación participativa debe realizarse como parte de una cartera diversificada. StockCrowd Platform, SL (StockCrowd IN) está destinada a personas con conocimientos suficientes para entender los riesgos de realizar inversiones en empresas de reciente creación. 

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