¿Qué ocurre tras acabar la construcción de una obra? Requisitos para ejecutar compra-venta

Cuando vemos un proyecto terminado solemos pensar: “ya está, el proyecto ha concluido”.
Pero en el sector inmobiliario la realidad es otra.

Tras la construcción comienza una fase menos visible, pero imprescindible: la legalización y habilitación de la promoción, sin la cual las viviendas no pueden entregarse ni inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Este proceso implica cumplir con una serie de requisitos legales, técnicos y administrativos que garantizan que el inmueble es habitable, seguro y conforme a la normativa.

En este blog te contamos cuáles son esos pasos finales.

• Construcción terminada:  se han completado los trabajos de edificación según el proyecto aprobado.

• Promoción finalizada: la obra está legalmente reconocida, inscrita y habilitada para ser utilizada, vendida o alquilada.

En resumen, el fin de la obra marca solo una parte del camino; finalizar la promoción es lo que realmente lo convierte en un activo listo para entrar en el mercado.

Requisitos principales para dar por finalizada una promoción inmobiliaria

1. Documentación técnica y legal.

• Certificado Final de Obra (CFO):
  Documento técnico oficial que acredita que la construcción se ha ejecutado conforme al proyecto aprobado y a licencia de obras otorgada por el Ayuntamiento.  Lo expide el director de obra (arquitecto) junto con el director de la ejecución de obra (arquitecto técnico/aparejador), quienes certifican que la edificación cumple con todo lo previsto y con la normativa vigente (Ley de Ordenación de la Edificación – LOE).
• Acta de Recepción de Obra:
  Documento firmado entre constructor y promotor que marca la entrega oficial de la obra. Puede incluir reservas si se detectan defectos menores.
• Libro del Edificio:
  Conjunto de documentos que reúne la información técnica, legal y administrativa de la construcción. Es obligatorio en edificios de vivienda nueva y, en muchos casos, en rehabilitaciones relevantes. Se entrega primero al promotor y, después, a los compradores.

2. Autorizaciones administrativas

• Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad:
  Otorgada por el Ayuntamiento, certifica que la edificación cumple con las condiciones de habitabilidad, accesibilidad y normativa urbanística. 

• Registro de la Propiedad:
  Para inscribir el inmueble es necesario el Certificado Final de Obra (CFO) y la licencia de primera ocupación. En el caso de promociones bajo régimen de propiedad horizontal, también se debe registrar la división horizontal.

3. Seguros y garantías

• Seguro decenal (cuando procede):
  Obligatorio en viviendas de nueva construcción, cubre durante 10 años los daños estructurales que comprometan la estabilidad del inmueble.

• Seguro de Responsabilidad Civil:
  Protege al promotor frente a posibles daños a terceros derivados de la actividad constructiva.

• Avales y garantías a compradores:
  Las cantidades entregadas a cuenta por los compradores deben estar aseguradas mediante aval bancario o seguro de caución, hasta la entrega final de la vivienda.

4. Certificados y suministros

• Certificado de eficiencia energética:
  Obligatorio según el Real Decreto 390/2021. Acredita la calificación energética del edificio y debe registrarse en el organismo competente de cada comunidad autónoma.

• Certificados de instalaciones:
  Emitidos por instaladores autorizados (electricidad, gas, agua, telecomunicaciones, ascensores). Son indispensables para la concesión de la licencia de primera ocupación.

• Altas en suministros básicos:
  Los promotores se encargan de gestionar las acometidas y los contratos iniciales de suministros : agua, luz, gas, internet y telecomunicaciones, para garantizar que la promoción disponga de servicios básicos. Una vez entregada la vivienda, son los compradores quienes deben realizar el cambio de titularidad de dichos contratos.

5. Comunidad y obligaciones fiscales

• Acta de constitución de la comunidad de propietarios:
  En promociones bajo régimen de propiedad horizontal es obligatorio constituir formalmente la comunidad para gestionar las zonas comunes y los gastos compartidos.

• Cumplimiento de normativa fiscal y administrativa:
  Incluye la liquidación de impuestos (IVA, AJD, plusvalías municipales sí aplican) y la actualización de datos en el Catastro para dar de alta los inmuebles.

Aunque estos son los requisitos habituales en toda España, cada ayuntamiento y autonomía puede exigir particularidades adicionales, como documentación extra o trámites internos específicos.

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 ¡ Te esperamos en la próxima entrada!