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      Pasos y etapas para hacer un crowdlending inmobiliario

      Aunque a primera vista pueda parecer que para publicar un proyecto de crowdlending basta con elegir una plataforma, lanzar el proyecto y esperar, el proceso es sencillo y ágil pero lleva un análisis exhaustivo de la operación por parte del equipo de riesgos y operaciones de la plataforma y una serie de pasos que es importante recordar. La preparación previa de la información por parte del promotor y su  agilidad en la contestación de preguntas y presentación de la documentación, será decisiva en la toma de la decisión del equipo de riesgos y en la rapidez de la publicación.

      Una campaña con éxito de crowdlending requiere de una meticulosa preparación, sin dejar nada en manos del azar.

      Desde Stockcrowd IN,  el estudio de la operación es exhaustivo, y por eso, cuanto más completa esté la información más ágil y rápido será el estudio por parte de nuestro equipo.

      Nueva llamada a la acción

      Toda la campaña de crowdlending inmobiliario se compone de 5 etapas:

      1. Envío del proyecto

      Lo primero que deberá hacer un promotor inmobiliario para presentar su operación es enviar un dossier lo más completo posible con toda la información del proyecto.

      Desde Stockcrowd IN tenemos un Departamento Comercial que está en constante proceso de búsqueda de proyectos inmobiliarios que puedan ser financiados desde nuestra plataforma y será el encargado de gestionar la oportunidad.

      En Stockcrowd IN solicitamos como requisitos mínimos para estudiar una operación: 

      • La sociedad que desarrolle el proyecto o su equipo cuente con un mínimo de dos años de experiencia en el sector inmobiliario.
      • La sociedad que desarrolle el proyecto haya tenido resultados positivos durante los dos últimos ejercicios.
      • Estar al corriente de pago con la AEAT y con la TGSS.
      • Sin incidencias de pago en bases de datos.

      Si el promotor cumple con estos requisitos mínimos podremos hacer un estudio previo de la operación para lo cual necesitaremos,  la siguiente documentación

      • Organigrama del grupo económico
      • Modelo 200 últimos 2 ejercicios.
      • Estados financieros del ejercicio en curso actualizados
      • IVAs año en curso
      • CIRBE y Pool bancario , con calendario de vencimientos.

      2. Análisis del proyecto

      Tras la recepción de la documentación, el departamento comercial remitirá al Departamento de Riesgos y Operaciones el proyecto.

      Cada departamento analiza en profundidad el proyecto y al promotor.

      En Stockcrowd IN somos ágiles en la respuesta pero exigentes en la documentación y en los proyectos que publicamos. Es por este motivo por el que cuanto menor preparada esté la documentación a remitir el departamento de riesgo, más rápidamente podrá tener el promotor respuesta a su solicitud.

      3. Aprobación y publicación del proyecto

      No todos los proyectos que se presentan a la plataforma acaban siendo publicados.

      Desde Stockcrowd INanalizamos exhaustivamente el proyecto y al promotor

      Solo si resulta ser apto, será publicado y empezará a ser visible para el público en nuestro marketplace.

      4. Publicación del proyecto

      Una vez está preparado el proyecto en nuestro marketplace, StockCrowd IN tiene un Departamento de Inversores, desde el cual se trabaja para informar sobre el proyecto, dándolo a conocer a toda nuestra base de inversores para que puedan analizarlo y así decidir si les interesa o no participar.

      5. Formalización del proyecto

      Una vez que hemos publicado la fecha de salida del proyecto, solo debemos esperar a que el proyecto se llene con éxito por parte de nuestros inversores para poder darlo por cerrado y llevar a cabo la firma ante Notario.

      Posteriormente, una vez recibida la documentación de la notaría y habiéndose cumplido los hitos estipulados en la autorización de la operación y su publicación, procederemos a la disposición de los fondos en la cuenta bancaria indicada por el promotor y justificada a través del correspondiente certificado de titularidad.

       

      Y ahora que sabes lo fácil que es, ¿a qué estás esperando para iniciar el proceso de estudio de tu proyecto inmobiliario?. 

       

      ¡¡Ven y conócenos!!

      FINANCIA TU PROYECTO INMOBILIARIO                  

       


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      Cualquier empresa que realice inversiones y proyectos debe considerar como aspecto crítico cómo se van a financiar dichas inversiones. Las características de la financiación a solicitar (recursos propios o financiación ajena, plazo de la misma, garantías a aportar, condiciones, etc) dependerá en buena medida del riesgo que exista y de la capacidad y rapidez con que se puedan generar los ingresos necesarios para devolver esta financiación.

      En este post nos centraremos en los proyectos inmobiliarios y los 3 tipos de financiación más comunes para los promotores hoy en día.

      ¿Qué alternativas de financiación tienen los promotores inmobiliarios?

      En el caso específico de proyectos inmobiliarios, la importancia de la financiación obtenida es todavía mayor si cabe. Estamos hablando de fuertes inversiones que deben acometerse en general mucho antes de conseguir los ingresos que nos reportarán las ventas de los activos inmobiliarios que estemos desarrollando, por lo tanto, deberemos obtener importantes sumas de fondos que financien estas inversiones.Render futuro Madrid

      Futuro proyecto de Madrid Nuevo Norte: necesita 16.000 millones de euros para realizarse. Imagen fuente: El País.

      Existen diversas alternativas de financiación para las empresas y en concreto para los proyectos inmobiliarios que resumiremos a continuación con algún ejemplo en cada caso.

      1. Financiación bancaria

      La política habitual de riesgos de los bancos es conceder financiación a proyectos inmobiliarios en los que el promotor ha desembolsado con recursos propios la totalidad o una parte muy importante del suelo (mínimo del 50%) donde se desarrollará el proyecto inmobiliario. 

      La financiación bancaria, por tanto, no sirve para adquirir el terreno o suelo donde desarrollar la promoción sino básicamente para financiar la construcción de la misma. El banco irá concediendo fondos en función del avance del proyecto, habitualmente contra certificaciones de obra.

      Gráfico crédito bancario construcció

      La financiación bancaria en España ha ido a la baja en los últimos años. Fuente: Banco de España

      Asimismo, la concesión de financiación bancaria para proyectos inmobiliarios depende de diversas variables más, como la experiencia previa que tenga el promotor, y sobre todo la viabilidad comercial de la promoción inmobiliaria.

      Es por ello que el banco acostumbra a financiar solo cuando ya existe un porcentaje relevante de unidades vendidas o reservadas.

      Caso práctico: promoción de 40 viviendas

      Pongamos como ejemplo la financiación de una promoción de un bloque de 40 viviendas en una ciudad media de España. El suelo donde se construirá tiene un precio de 3.000.000 € y la construcción de estas 40 viviendas tiene un presupuesto de 4.000.000 €.

      El coste total de la promoción es por tanto de 7.000.000 €, y el precio de venta medio de las viviendas es de 200.000 €, por lo que el precio total de la promoción será de 8.000.000 €. En este caso, el banco estará dispuesto a financiar el coste de construcción, es decir, los 4.000.000 € del presupuesto, siempre contra certificaciones de obra.

      Podrá, si el promotor es solvente y tiene experiencia, y sobre todo si existe ya un porcentaje de viviendas reservadas, financiar un porcentaje del solar, máximo del 50%. Supongamos que se dan estas circunstancias, entonces el promotor obtendrá un préstamo adicional de 1.500.000 € para la compra del solar, y deberá encontrar los 1.500.000 € restantes para realizar la promoción.

      Los estrictos parámetros que acabamos de ver en la concesión de financiación por parte de las entidades financieras llevan a que haya muchos proyectos que, a pesar de tener unas buenas perspectivas de comercialización y rentabilidad, no consiguen financiarse total o parcialmente por un banco. Surgen entonces otras alternativas que sustituyen o complementan esta financiación bancaria. Las vemos a continuación.

      2. Fondos de inversión

      Existen fondos de inversión especializados que pueden prestar aquello que los bancos, por criterios internos de riesgo, no suelen hacer. Un ejemplo es ayudar a la compra de suelo, o cuando se tiene ya el suelo en propiedad, poder financiar todos aquellos gastos necesarios para el arranque del proyecto (excavación, obtención de licencias, comercialización para obtener las preventas necesarias, etc) y que se puedan cumplir los requisitos (licencia, proyecto totalmente diseñado, nivel de preventas) para acceder al crédito bancario al promotor.

      El préstamo puente

      En todas estas situaciones, la operación que realiza el fondo es un préstamo puente. Estos préstamos puente permiten obtener la financiación adicional a la que el promotor inmobiliario no llega para acometer el proyecto. Los préstamos puente se acostumbran a realizar antes de tener el crédito promotor, tienen la garantía hipotecaria del suelo que se adquiere o bien de algún otro activo inmobiliario, y su plazo de devolución es corto, de 18 a 24 meses.

      Este plazo es corto porque se espera cancelar la financiación puente o bien con el crédito bancario al promotor o bien al acabar la promoción y con la venta de las viviendas y otras unidades (locales, aparcamientos) que la componen. Durante este plazo de financiación únicamente se pagan intereses, aunque el coste financiero es elevado, entre el 12 y el 15% anual.

      Siguiendo el ejemplo anterior, se podría conseguir una financiación puente por parte de un fondo de inversión inmobiliario especializado, que sería de hasta 1.500.000 € para la compra del solar, que supondría aproximadamente un 50% de su valor de tasación.

      3. Crowdfunding inmobiliario

      El crowdfunding inmobiliario ofrece ventajas respecto a las otras dos fuentes de financiación comentadas. Respecto a la financiación bancaria, el crowdfunding permite financiar proyectos inmobiliarios con más flexibilidad que los estrictos criterios de las entidades financieras tradicionales y con más alternativas en sus modalidades, ya que puede realizarse mediante préstamo o mediante fondos propios.

      Frente a los fondos de inversión, el crowdfunding inmobiliario puede financiar proyectos de menor importe que el mínimo exigido habitualmente por estos fondos, que por razones de eficiencia y política de riesgos solo entran a financiar operaciones de un importe considerable.Interior apartamento

      Promoción de reforma por 100.000€ financiado en 2 horas a través de crowdfunding inmobiliario

      El proyecto inmobiliario que quiera financiarse mediante crowdfunding podrá optar por solicitar un préstamo a los inversores de la plataforma (crowdfunding de deuda o de préstamo, o crowdlending) o bien ofrecer la entrada en el capital a los inversores (crowdfunding de inversión). El crowdfunding inmobiliario puede financiar proyectos desde un importe reducido a otros de mayor envergadura. Todos ellos siempre deberán pasar por un análisis de la operación y del promotor, muy similar al de las otras alternativas de financiación, para validar que el proyecto tiene para los inversores unas expectativas razonables de éxito y una rentabilidad acorde con el riesgo asumido.

      Sin duda, cada vez se abren más alternativas para los promotores inmobiliarios, y el crowdfunding es una opción a considerar en la mayoría de los casos. Profundizaremos más en todas las opciones posibles que abre el crowdfunding inmobiliario en un próximo artículo.

      Financia tu promoción inmobiliaria

      Eloi Noya
      El autor | Eloi Noya
      Profesor de Capital Markets, Fintech y Entrepreneurial Finance en ESADE y asesor de Startups y empresas en Wordstonumbers.
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