Guía para invertir en bienes raíces en España

España es uno de los países donde más se invierte en bienes raíces. La fuerza del sector inmobiliario en este país no ha disminuido a lo largo de los años por lo que atrae a todo tipo de inversores pero...¿Qué entendemos por bienes raíces? ¿Cómo se puede invertir en ellos?

En esta pequeña guía intentaremos explicar precisamente eso, qué son los bienes raíces, qué tipos existen y de qué maneras se puede invertir en ellos. 

Mercado inmobiliario

Según los datos publicados por el Consejo General del Notariado, en el cuarto trimestre de 2019 la compra-venta de viviendas aumentó en 10 de las 17 Comunidades Autónomas españolas.  Si bien la situación ha cambiado desde entonces, con estos datos podríamos considerar que la inversión inmobiliaria en España goza de buena salud, si descontamos la actual crisis.

¿Qué son los bienes raíces?

Los bienes raíces son lo que llamaríamos en otra acepción española bienes inmuebles, lo que en el mundo anglosajón se llama "Real Estate", palabra cada vez más usada en el sector inmobiliario de nuestro país en su acepción en inglés.

Encontramos los bienes inmuebles o bienes raíces enumerados en el artículo 334 del Código Civil que establece que son, entre otros, las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo. De ahí que se llamen "raíces".

Por el contrario, son bienes muebles los que se pueden transportar de un sitio a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a la que estén unidos. 

Como consecuencia de lo anterior son bienes raíces o bienes inmuebles: una vivienda, un suelo, una nave industrial, un edificio o un local comercial, entre otros. Por el contrario, son bienes muebles: un coche, una mesa, una nevera o un ordenador, por citar algunos.

Muchos inversores eligen bienes raíces dentro de su cartera de inversión ya que es un activo que históricamente ha dado buenos retornos. Sin embargo, dentro del elenco de opciones de inversión dentro de los bienes raíces, debemos tener claro qué tipo se ajusta mejor a nuestra estrategia.

En los últimos 20 años la rentabilidad sobre la vivienda ha sido considerable, exceptuando el período 2009-2014, durante los años más duros de la crisis. gráfica via: Finect

¿Qué tipos de bienes inmuebles existen?

A grandes rasgos, podemos distinguir tres grandes tipos de bienes inmuebles en base a su uso: 

• Residenciales: suelos o terrenos calificados como residenciales, edificios, chalets, o pisos.
• Comerciales: suelos o terrenos calificados como comerciales, edificios de oficinas, locales comerciales, centro comerciales o almacenes. 
• Industriales: suelos o terrenos calificados como industriales, naves, fábricas, minas, granjas, etc.

La zonas industriales representan otro tipo de inversión en bienes raíces no tan común en el imaginario popular

¿Cómo se puede obtener rentabilidad de los bienes raíces?

Si imaginamos la compra de un local comercial en una calle transitada de una gran ciudad o una vivienda en una zona céntrica, ¿De qué manera se le podría sacar un rendimiento? ¿cómo podría ser un "buen negocio"?

En general, éstas serían las manera más comunes:

• Compra-venta. Se trataría de comprar un bien inmueble y venderlo al cabo del tiempo esperando una revalorización. En este caso, la rentabilidad no es inmediata, porque en el momento que decidamos vender puede que esa venta no se produzca hasta al cabo de unos meses, o incluso no se llegue a producir por condicionantes del mercado.
• Comprar un local o vivienda devaluados, realizar una reforma para vender con un margen mayor. La compra-venta, pero proporcionando un valor añadido. Es fundamental elegir una buena ubicación y una vivienda o local que tenga posibilidades de obtener ese margen después de la reforma. La obra revalorizará el bien, pero se tendrá que cuantificar el importe de la inversión total (compra, gastos y reforma), así como el precio de reventa al que queramos aspirar para conseguir la rentabilidad esperada. 
  
  
  
  Edificios de oficinas en Barcelona en la zona de Diagonal Mar; una de las zonas de mayor inversión inmobiliaria tanto en vivienda como en edificios de oficinas. 
• Alquilar el local o la vivienda a medio/largo plazo para obtener una renta. En este caso, es importante considerar el monto total de la inversión, es decir, tanto el dinero que se destina a la compra como todos los gastos e impuestos que hay que pagar y la rentabilidad que se calcula obtener con el alquiler. 
  También es importante tener en cuenta, sobre todo en las viviendas, que se deberá invertir en mantenimiento cada vez que haya un cambio de inquilinos.
  En el caso de los locales, al tener que adaptarse a la actividad del inquilino, suele ser éste quien haga las obras que, en buena parte de los casos, pueden incluso añadir valor al inmueble arrendado. 
• Alquilar la vivienda como un alojamiento turístico. En el caso de ser propietario de una vivienda, esta sería otra forma habitual de obtener una rentabilidad. En los últimos años hemos presenciado un gran auge de esta modalidad con la implantación de plataformas como Airbnb o HomeAway que facilitan los procesos. No obstante, se debe considerar que requiere una gestión, y sobretodo un mantenimiento mayor, ya que la vivienda es probable que sufra un desgaste por la recurrencia en el uso. 
• Alquilar el local y venderlo con un contrato de alquiler en curso. En el supuesto de tener la propiedad de un local que está siendo arrendado con contrato de alquiler, al venderlo eso podría suponer un valor añadido a la venta ya que el comprador sacará rentabilidad desde el primero momento. Esto por supuesto, no sucedería si el local estuviera vacío.
• Crowdfunding inmobiliario. La tecnología y el sector inmobiliario se unieron hace tiempo para facilitar que los inversores, con independencia de su tamaño, pudieran invertir en bienes raíces a través del llamado crowdfunding inmobiliario. A través de estas plataformas se puede participar en las distintos modos de inversión, siendo las más comunes dentro del crowdfunding el crowdlending y el crowdequity, en las que una sola persona no necesita asumir el total del coste de inversión. Una plataforma como StockCrowd IN permite que centenares de inversores puedan participar, por ejemplo, en una reforma y posterior venta de un inmueble, empezando por cantidades tan asequibles como 50€.

Campaña de promoción inmobiliaria en la plataforma de financiación participativa StockCrowd IN

Cada forma de invertir es diferente y tiene distintos niveles de riesgo, rentabilidad y plazo para obtener dicha rentabilidad. Se debe valorar detenidamente cuáles son las mejores opciones dentro de nuestra estrategia de inversión.

¿Qué debes tener en cuenta antes de invertir en bienes raíces?

Invertir en el sector inmobiliario requiere tomar una serie de precauciones como las siguientes: 

• Analizar nuestra situación. Debes saber qué objetivos quieres lograr comprando bienes raíces y con qué presupuesto cuentas. 
• Estudiar a fondo la operación desde un punto de vista financiero, legal y fiscal. Es necesario en la medida de lo posible mitigar los riesgos que puedan amenazar la inversión. Por ejemplo, en el supuesto que invirtamos en un local comercial con un inquilino, pero con un contrato de alquiler vence en seis meses. Esto supondría, si no lo tuviéramos en cuenta, que la rentabilidad esperada no se alargara los suficiente en el tiempo. Para evitar sorpresas se debería llevar a cabo, antes de realizar cualquier inversión, una due diligence sobre el proyecto, un estudio pormenorizado de la inversión que realicemos, a nivel técnico, financiero y legal.
• Conocer el mercado inmobiliario y su evolución. Existen multitud de informes que publican organismos oficiales y consultores de prestigio sobre el mercado inmobiliario. Con estos datos conocerás cómo se comporta el sector, qué tipos de inmuebles son más rentables, dónde es mejor comprar, qué evolución tienen los precios etc. 

En definitiva, la inversión en bienes raíces existe desde hace muchos años como una forma fiable de obtener rendimiento, tradicionalmente siempre se ha considerado un bien refugio (incluso en situaciones de crisis), aunque siempre hay que considerar el riesgo que estamos dispuestos a asumir.