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      Pasos y etapas para hacer un crowdlending inmobiliario

      Aunque a primera vista pueda parecer que para publicar un proyecto de crowdlending basta con elegir una plataforma, lanzar el proyecto y esperar, el proceso es sencillo y ágil pero lleva un análisis exhaustivo de la operación por parte del equipo de riesgos y operaciones de la plataforma y una serie de pasos que es importante recordar. La preparación previa de la información por parte del promotor y su  agilidad en la contestación de preguntas y presentación de la documentación, será decisiva en la toma de la decisión del equipo de riesgos y en la rapidez de la publicación.

      Una campaña con éxito de crowdlending requiere de una meticulosa preparación, sin dejar nada en manos del azar.

      Desde Stockcrowd IN,  el estudio de la operación es exhaustivo, y por eso, cuanto más completa esté la información más ágil y rápido será el estudio por parte de nuestro equipo.

      Nueva llamada a la acción

      Toda la campaña de crowdlending inmobiliario se compone de 5 etapas:

      1. Envío del proyecto

      Lo primero que deberá hacer un promotor inmobiliario para presentar su operación es enviar un dossier lo más completo posible con toda la información del proyecto.

      Desde Stockcrowd IN tenemos un Departamento Comercial que está en constante proceso de búsqueda de proyectos inmobiliarios que puedan ser financiados desde nuestra plataforma y será el encargado de gestionar la oportunidad.

      En Stockcrowd IN solicitamos como requisitos mínimos para estudiar una operación: 

      • La sociedad que desarrolle el proyecto o su equipo cuente con un mínimo de dos años de experiencia en el sector inmobiliario.
      • La sociedad que desarrolle el proyecto haya tenido resultados positivos durante los dos últimos ejercicios.
      • Estar al corriente de pago con la AEAT y con la TGSS.
      • Sin incidencias de pago en bases de datos.

      Si el promotor cumple con estos requisitos mínimos podremos hacer un estudio previo de la operación para lo cual necesitaremos,  la siguiente documentación

      • Organigrama del grupo económico
      • Modelo 200 últimos 2 ejercicios.
      • Estados financieros del ejercicio en curso actualizados
      • IVAs año en curso
      • CIRBE y Pool bancario , con calendario de vencimientos.

      2. Análisis del proyecto

      Tras la recepción de la documentación, el departamento comercial remitirá al Departamento de Riesgos y Operaciones el proyecto.

      Cada departamento analiza en profundidad el proyecto y al promotor.

      En Stockcrowd IN somos ágiles en la respuesta pero exigentes en la documentación y en los proyectos que publicamos. Es por este motivo por el que cuanto menor preparada esté la documentación a remitir el departamento de riesgo, más rápidamente podrá tener el promotor respuesta a su solicitud.

      3. Aprobación y publicación del proyecto

      No todos los proyectos que se presentan a la plataforma acaban siendo publicados.

      Desde Stockcrowd INanalizamos exhaustivamente el proyecto y al promotor

      Solo si resulta ser apto, será publicado y empezará a ser visible para el público en nuestro marketplace.

      4. Publicación del proyecto

      Una vez está preparado el proyecto en nuestro marketplace, StockCrowd IN tiene un Departamento de Inversores, desde el cual se trabaja para informar sobre el proyecto, dándolo a conocer a toda nuestra base de inversores para que puedan analizarlo y así decidir si les interesa o no participar.

      5. Formalización del proyecto

      Una vez que hemos publicado la fecha de salida del proyecto, solo debemos esperar a que el proyecto se llene con éxito por parte de nuestros inversores para poder darlo por cerrado y llevar a cabo la firma ante Notario.

      Posteriormente, una vez recibida la documentación de la notaría y habiéndose cumplido los hitos estipulados en la autorización de la operación y su publicación, procederemos a la disposición de los fondos en la cuenta bancaria indicada por el promotor y justificada a través del correspondiente certificado de titularidad.

       

      Y ahora que sabes lo fácil que es, ¿a qué estás esperando para iniciar el proceso de estudio de tu proyecto inmobiliario?. 

       

      ¡¡Ven y conócenos!!

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      Continuando con el análisis de la cuenta de resultados, nos valdremos de una serie de ratios (cualitativos y cuantitativos) que nos permiten enfoques y visión de conjunto.

      Cualitativos: Entre otros veremos

      1. Los ingresos de las empresas son producto de las ventas de bienes y/o servicios. Ello determinará sus principales márgenes.
      2. Aunque ya esté visto, se ha de analizar dónde está el grueso de las ventas, si son productos de nuevos lanzamientos, productos consolidados o ya en decadencia
      3. Son ventas nacionales o exportaciones.
      4. Muchos sectores tienen ratios de eficacia en relación con sus medios o inversiones. Ej: en el comercio se usan habitualmente ratios como ventas/empleado o ventas/m2 de superficie, imaginaros cómo ha cambiado estos ratios con la aparición con las ventas “online” vs grandes almacenes. En transporte pasajeros se usa habitualmente el ratio de ocupación de asientos, en el sector del automóvil el de los trabajadores por coche fabricado o en el sector lácteo litros/vaca…

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      Cuantitativos:

      Lo primero que tenemos que pensar es si la empresa utiliza los medios contables a su alcance para minimizar ingresos/gastos o no. Ejemplo de ello son empresas que activan gastos (vía trabajos realizados para el inmovilizado,…) contabilización de existencias (lifo, fifo,…) amortizaciones lineales o aceleradas, leasing…

      Utilizaremos tres bloques de ratios que nos permitan 1) Una visión horizontal, y por tanto una evolución hacia el pasado 2) Una visión vertical que nos aporte los márgenes o distribución de gastos  y 3) Proyecciones con visión de futuro.

      Con una visión horizontal veremos….

      1. El análisis de la evolución pasada debe contemplar un mínimo de tres años. Deben conocerse situaciones anómalas o extraordinarias que pudieran distorsionar la evolución de la sociedad (ingresos o perdidas extraordinarias, integración o segregación d empresas,..) de empresas, o que tengan periodos de maduración de productos que excedan un ejercicio (astillero, promotor, …).
      2. Analizaremos los cambios que puedan producirse en unidades monetarias pero también en volúmenes. Ej.: Una empresa aceitera puede vender menos en euros pero más en litros ante una bajada de precios del aceite. No sirve que el analista diga lo que es obvio: “la empresa ha vendido más o ha vendido menos”, hay que investigar el por qué, pues de otra forma podemos estar castigando a una empresa que lo ha hecho bien y premiando a otra que lo hizo…no tan bien.

      Con una visión vertical conoceremos cómo se distribuyen o imputan los gastos en los que incurre la empresa para vender su producto: compra de mercancías, gastos de personal, gastos financieros, consumo del inmovilizado (amortizaciones),… hay gastos que pueden periodificar y repartirse en varios ejercicios. Nosotros, como analistas financieros, estaremos más interesados en saber cuándo se ha pagado de lo que se ha consumido más que cuánto y eso lo veremos con el análisis de flujos. Ejemplo: Un tema recurrente, despidos por reconversión, se pagan las indemnizaciones este año pero podría repartirse como gasto o inversión en varios ejercicios.

      Puesto que la asunción de riesgo debe realizarse con una visión de futuro de lo que ocurrirá, y para esto desgraciadamente querido lector no hay bola de cristal, debemos analizar cuándo nuestro préstamo o inversión es a medio/largo plazo, las proyecciones de las empresas, que para empezar no todas tienen. Al analista se le pide un cierto espíritu crítico o, mejor dicho, realista de lo que plantean las empresas. Ninguna empresa que se precie, salvo que sea para justificar despidos, presentará proyecciones a la baja. ¿Qué mínimos debemos contemplar? Algunas pistas: no hay crecimiento de ventas sin aumento de circulante (si vendo más, tendré más cuentas de clientes), generalmente en sectores industriales una empresa debe invertir todos los años al menos lo que amortiza, ¿puedo vender más estando en ciclo recesivo?, ¿contemplan en las proyecciones la amortización de mi préstamo?…

      Con una visión global pensemos que, al igual que el balance, la cuenta de resultados tendrá su propia estructura dependiendo del tipo de actividad. Así por ejemplo, en una empresa de servicios, el margen bruto será mucho mayor que una industrial pues la materia prima tendrá menos peso y los gastos de personal si lo tendrán.


      El equipo Stockcrowd IN

      Invertir en inmuebles conlleva riesgos, incluyendo el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, el riesgo de no obtener el rendimiento dinerario esperado y el riesgo de falta de liquidez de la inversión. En caso financiación mediante emisión de acciones se incluye, además, el riesgo de dilución de la participación en la sociedad, el riesgo de no recibir dividendos y el riesgo de no poder influir en la gestión de la sociedad. En el caso de financiación mediante emisión de participaciones sociales u otros valores representativos de capital se incluye el riesgo de dilución, el riesgo de no recibir dividendos, el riesgo de no poder influir en la gestión de la sociedad, todo ello afectado por las restricciones a la libre transmisibilidad inherentes a su régimen jurídico.

      StockCrowd PFP, SL (StockCrowd IN) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. Los proyectos de financiación participativa no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto la información proporcionada por los promotores sobre los proyectos no ha sido revisada por ellos (ni, en el caso de emisión de valores, constituye un folleto informativo aprobado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores)

      Invertir en inmuebles debe realizarse como parte de una cartera diversificada. StockCrowd PFP, SL (StockCrowd IN) está destinada a personas con conocimientos suficientes para entender los riesgos de realizar inversiones en empresas de reciente creación.

       

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