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      Pasos y etapas para hacer un crowdlending inmobiliario

      Aunque a primera vista pueda parecer que para publicar un proyecto de crowdlending basta con elegir una plataforma, lanzar el proyecto y esperar, el proceso es sencillo y ágil pero lleva un análisis exhaustivo de la operación por parte del equipo de riesgos y operaciones de la plataforma y una serie de pasos que es importante recordar. La preparación previa de la información por parte del promotor y su  agilidad en la contestación de preguntas y presentación de la documentación, será decisiva en la toma de la decisión del equipo de riesgos y en la rapidez de la publicación.

      Una campaña con éxito de crowdlending requiere de una meticulosa preparación, sin dejar nada en manos del azar.

      Desde Stockcrowd IN,  el estudio de la operación es exhaustivo, y por eso, cuanto más completa esté la información más ágil y rápido será el estudio por parte de nuestro equipo.

      Nueva llamada a la acción

      Toda la campaña de crowdlending inmobiliario se compone de 5 etapas:

      1. Envío del proyecto

      Lo primero que deberá hacer un promotor inmobiliario para presentar su operación es enviar un dossier lo más completo posible con toda la información del proyecto.

      Desde Stockcrowd IN tenemos un Departamento Comercial que está en constante proceso de búsqueda de proyectos inmobiliarios que puedan ser financiados desde nuestra plataforma y será el encargado de gestionar la oportunidad.

      En Stockcrowd IN solicitamos como requisitos mínimos para estudiar una operación: 

      • La sociedad que desarrolle el proyecto o su equipo cuente con un mínimo de dos años de experiencia en el sector inmobiliario.
      • La sociedad que desarrolle el proyecto haya tenido resultados positivos durante los dos últimos ejercicios.
      • Estar al corriente de pago con la AEAT y con la TGSS.
      • Sin incidencias de pago en bases de datos.

      Si el promotor cumple con estos requisitos mínimos podremos hacer un estudio previo de la operación para lo cual necesitaremos,  la siguiente documentación

      • Organigrama del grupo económico
      • Modelo 200 últimos 2 ejercicios.
      • Estados financieros del ejercicio en curso actualizados
      • IVAs año en curso
      • CIRBE y Pool bancario , con calendario de vencimientos.

      2. Análisis del proyecto

      Tras la recepción de la documentación, el departamento comercial remitirá al Departamento de Riesgos y Operaciones el proyecto.

      Cada departamento analiza en profundidad el proyecto y al promotor.

      En Stockcrowd IN somos ágiles en la respuesta pero exigentes en la documentación y en los proyectos que publicamos. Es por este motivo por el que cuanto menor preparada esté la documentación a remitir el departamento de riesgo, más rápidamente podrá tener el promotor respuesta a su solicitud.

      3. Aprobación y publicación del proyecto

      No todos los proyectos que se presentan a la plataforma acaban siendo publicados.

      Desde Stockcrowd INanalizamos exhaustivamente el proyecto y al promotor

      Solo si resulta ser apto, será publicado y empezará a ser visible para el público en nuestro marketplace.

      4. Publicación del proyecto

      Una vez está preparado el proyecto en nuestro marketplace, StockCrowd IN tiene un Departamento de Inversores, desde el cual se trabaja para informar sobre el proyecto, dándolo a conocer a toda nuestra base de inversores para que puedan analizarlo y así decidir si les interesa o no participar.

      5. Formalización del proyecto

      Una vez que hemos publicado la fecha de salida del proyecto, solo debemos esperar a que el proyecto se llene con éxito por parte de nuestros inversores para poder darlo por cerrado y llevar a cabo la firma ante Notario.

      Posteriormente, una vez recibida la documentación de la notaría y habiéndose cumplido los hitos estipulados en la autorización de la operación y su publicación, procederemos a la disposición de los fondos en la cuenta bancaria indicada por el promotor y justificada a través del correspondiente certificado de titularidad.

       

      Y ahora que sabes lo fácil que es, ¿a qué estás esperando para iniciar el proceso de estudio de tu proyecto inmobiliario?. 

       

      ¡¡Ven y conócenos!!

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      Continuando con el análisis del balance de una empresa, como próximo ejercicio repasaremos las principales partidas de la cuenta de resultados empezando en este post con las ventas:

      Ventas: Es la cifra que representa la facturación del ejercicio. Esta partida refleja los importes netos una vez deducidos los posibles descuentos o devoluciones de ventas. Recordemos que la cifra de ventas no incluye el I.V.A. mientras que las cuentas de clientes y proveedores/acreedores sí, por lo que pueden distorsionar algún ratio.

       

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      Es necesario tener en cuenta en esta partida algo fundamental: lo vendido o facturado no es lo cobrado. Salvo ventas al contado, siempre hay un desfase entre ventas y cobros que analizaremos al llegar al “Cash Flow”, por eso siempre hay ventas del año N-1 que se cobraran en el año N y ventas del año N que se cobraran en el año N+1 (igual pasará con las compras o gastos).

      El estudio de las ventas debe concentrarse en sus modificaciones por variaciones debidas al posible “mix” de volumen y precio. Por ejemplo, si analizamos una empresa aceitera el precio del aceite puede variar en más o menos y alterar la facturación, pero si analizamos los litros vendidos tendremos una visión más exacta para saber si la empresa crece o no.

      Conocer la actividad de la empresa es fundamental para poder analizar sus cuentas. Por un lado, una empresa comercializadora generara poco margen, pero requiere generalmente poca inversión (y por tanto amortiza poco). Por otro lado, una empresa manufacturera/industrial generará un mayor margen bruto que alimentará la cuenta de amortizaciones e inversiones.

      La cifra de ventas debe reflejar los ingresos recurrentes y principales de las empresas, y debe ser la que “alimente” la cuenta de resultados de la empresa.

      Cuando analicemos cuentas provisionales, un buen aliado para contrastar la veracidad de las ventas es recurrir al I.V.A. La empresa, dependiendo de su facturación (+/- 6 mm€), debe presentarlo  mensual o trimestralmente. Al revisarse deben coincidir (Modelo 340 o 347 y el 390 de resumen anual) provisionales con los fiscales.

      Pero para vender hay que comprar y para ello es necesario tener en cuenta cuánto cuesta lo que la empresa compra o cuánto imputa como coste de lo que la empresa compra. Ello queda reflejado en la línea o cuenta de Aprovisionamientoso también llamado  “Coste de Mercancías Vendidas”. ¿Cómo se calcula? Con independencia del sistema de valoración de las existencias (LIFO, FIFO,..… que vimos anteriormente) hay que partir de las existencias que tenía contabilizadas la empresa a final del ejercicio anterior, sumarle las compras del año y restarles las existencias que quedan a final del año.

      CMV = Existencias iniciales + compras – existencias finales

      Un sencillo ejemplo:

      Existencias a 31/12 /N-1: 320.000 €                      Existencias a 31/12/N: 350.000 €

      Compras durante el año N: 650.000 €

      CMV: 320.000 + 650.000 – 350.000: 620.000 €

      Debe distinguirse claramente entre la cifra de compras (650.000 €) y la cifra de consumo (620.000 €). Atención a empresas que acumulan existencias por encima de su crecimiento de ventas, pues contablemente se van a reflejar como una partida positiva en la cuenta de resultados. Imagínense que la empresa le crecen las existencias en 200.000 € y gana 100.000 €. Tiene el beneficio en el almacén y no en cuenta de clientes pendiente de cobrar.

      Al ser una ecuación, teniendo tres de los cuatro elementos, pueden calcularse independientemente.

      Con estas dos partidas, ventas y CMV tenemos el primer margen o ratio que nos permite conocer la evolución de la empresa. Esta ratio la analizaremos en términos absolutos en € (vs años anteriores) o porcentuales: Margen explotación /  ventas

      Continuará

      El equipo Stockcrowd IN

      Invertir en inmuebles conlleva riesgos, incluyendo el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, el riesgo de no obtener el rendimiento dinerario esperado y el riesgo de falta de liquidez de la inversión. En caso financiación mediante emisión de acciones se incluye, además, el riesgo de dilución de la participación en la sociedad, el riesgo de no recibir dividendos y el riesgo de no poder influir en la gestión de la sociedad. En el caso de financiación mediante emisión de participaciones sociales u otros valores representativos de capital se incluye el riesgo de dilución, el riesgo de no recibir dividendos, el riesgo de no poder influir en la gestión de la sociedad, todo ello afectado por las restricciones a la libre transmisibilidad inherentes a su régimen jurídico.

      StockCrowd PFP, SL (StockCrowd IN) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. Los proyectos de financiación participativa no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto la información proporcionada por los promotores sobre los proyectos no ha sido revisada por ellos (ni, en el caso de emisión de valores, constituye un folleto informativo aprobado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores)

      Invertir en inmuebles debe realizarse como parte de una cartera diversificada. StockCrowd PFP, SL (StockCrowd IN) está destinada a personas con conocimientos suficientes para entender los riesgos de realizar inversiones en empresas de reciente creación.

       

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