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      Pasos y etapas para hacer un crowdlending inmobiliario

      Aunque a primera vista pueda parecer que para publicar un proyecto de crowdlending basta con elegir una plataforma, lanzar el proyecto y esperar, el proceso es sencillo y ágil pero lleva un análisis exhaustivo de la operación por parte del equipo de riesgos y operaciones de la plataforma y una serie de pasos que es importante recordar. La preparación previa de la información por parte del promotor y su  agilidad en la contestación de preguntas y presentación de la documentación, será decisiva en la toma de la decisión del equipo de riesgos y en la rapidez de la publicación.

      Una campaña con éxito de crowdlending requiere de una meticulosa preparación, sin dejar nada en manos del azar.

      Desde Stockcrowd IN,  el estudio de la operación es exhaustivo, y por eso, cuanto más completa esté la información más ágil y rápido será el estudio por parte de nuestro equipo.

      Nueva llamada a la acción

      Toda la campaña de crowdlending inmobiliario se compone de 5 etapas:

      1. Envío del proyecto

      Lo primero que deberá hacer un promotor inmobiliario para presentar su operación es enviar un dossier lo más completo posible con toda la información del proyecto.

      Desde Stockcrowd IN tenemos un Departamento Comercial que está en constante proceso de búsqueda de proyectos inmobiliarios que puedan ser financiados desde nuestra plataforma y será el encargado de gestionar la oportunidad.

      En Stockcrowd IN solicitamos como requisitos mínimos para estudiar una operación: 

      • La sociedad que desarrolle el proyecto o su equipo cuente con un mínimo de dos años de experiencia en el sector inmobiliario.
      • La sociedad que desarrolle el proyecto haya tenido resultados positivos durante los dos últimos ejercicios.
      • Estar al corriente de pago con la AEAT y con la TGSS.
      • Sin incidencias de pago en bases de datos.

      Si el promotor cumple con estos requisitos mínimos podremos hacer un estudio previo de la operación para lo cual necesitaremos,  la siguiente documentación

      • Organigrama del grupo económico
      • Modelo 200 últimos 2 ejercicios.
      • Estados financieros del ejercicio en curso actualizados
      • IVAs año en curso
      • CIRBE y Pool bancario , con calendario de vencimientos.

      2. Análisis del proyecto

      Tras la recepción de la documentación, el departamento comercial remitirá al Departamento de Riesgos y Operaciones el proyecto.

      Cada departamento analiza en profundidad el proyecto y al promotor.

      En Stockcrowd IN somos ágiles en la respuesta pero exigentes en la documentación y en los proyectos que publicamos. Es por este motivo por el que cuanto menor preparada esté la documentación a remitir el departamento de riesgo, más rápidamente podrá tener el promotor respuesta a su solicitud.

      3. Aprobación y publicación del proyecto

      No todos los proyectos que se presentan a la plataforma acaban siendo publicados.

      Desde Stockcrowd INanalizamos exhaustivamente el proyecto y al promotor

      Solo si resulta ser apto, será publicado y empezará a ser visible para el público en nuestro marketplace.

      4. Publicación del proyecto

      Una vez está preparado el proyecto en nuestro marketplace, StockCrowd IN tiene un Departamento de Inversores, desde el cual se trabaja para informar sobre el proyecto, dándolo a conocer a toda nuestra base de inversores para que puedan analizarlo y así decidir si les interesa o no participar.

      5. Formalización del proyecto

      Una vez que hemos publicado la fecha de salida del proyecto, solo debemos esperar a que el proyecto se llene con éxito por parte de nuestros inversores para poder darlo por cerrado y llevar a cabo la firma ante Notario.

      Posteriormente, una vez recibida la documentación de la notaría y habiéndose cumplido los hitos estipulados en la autorización de la operación y su publicación, procederemos a la disposición de los fondos en la cuenta bancaria indicada por el promotor y justificada a través del correspondiente certificado de titularidad.

       

      Y ahora que sabes lo fácil que es, ¿a qué estás esperando para iniciar el proceso de estudio de tu proyecto inmobiliario?. 

       

      ¡¡Ven y conócenos!!

      FINANCIA TU PROYECTO INMOBILIARIO                  

       


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      El último post lo cerrábamos hablando del “margen de explotación”, como indicador para conocer si la empresa ganaba o perdía dinero con su actividad recurrente.

      Pasamos ahora a conocer cuánto le cuesta a la empresa financiarse. Como quiera que la mayoría de gente que me leáis seréis financiadores (inversores, prestamistas,…) o analistas, es ahora cuando pasamos a ser protagonistas de la cuenta de resultados pues vamos a conocer y saber si la empresa puede pagar a sus proveedores financieros, pues al resto de los proveedores se les ha pagado ya – en teoría- si el margen de explotación es positivo.

      Para ello vamos a analizar los costes financieros debidos a terceros (bancos y prestamistas), no de los recursos propios- que también son terceros- que analizaremos más tarde.

       

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      La empresa para financiar su actividad tiene tres grandes bloques en el pasivo. Los recursos propios reflejados por el capital y reservas, que son los fondos que un tercero llamado accionista “presta” a la empresa para que inicie su actividad y que tendrán su “recompensa” con una rentabilidad vía dividendos y/o plusvalías.

      El crédito comercial reflejado por la cuenta de proveedores y acreedores que refleja los saldos con ellos hasta que se pagan, son de media 30 a 45 días (nóminas, suministradores,…) y los proveedores financieros o financiadores propiamente dichos, hoy principalmente bancos pero donde se están incorporando otras fuentes alternativas de financiadores como la financiación “Crowd” o similares.

      Toda financiación tiene un coste, porque la combinación tiempo/dinero implica siempre coste. Nadie regala nada y si facialmente hay ofertas a tipo “0”, tened la seguridad que por detrás hay un incremento de coste comercial o unos gastos o comisiones de comercialización … o la voluntad de deshacerse de unos productos cuyo mantenimiento en el almacén están costando dinero y hay que sacarlos.

      Cuando hablamos de financiación bancaria o similar, la misma se refleja por dos medios, la principal son los intereses que se pagan en función del importe y plazo. El segundo son las comisiones que se pagan generalmente por contratación. Ambos conceptos deben estar reflejados en la cuenta de resultados vía el epígrafe de gastos financieros.

      Este importe de gastos financieros hay que ponerlo en relación para una primera verificación con la deuda financiera, tanto a largo como a corto plazo que haya tenido la empresa y para ello calcularemos el saldo medio de deuda financiera que haya obtenido la empresa a lo largo del año. El cálculo es sencillo: Saldo a 31 /12/X0 más saldo a 31/12/X1, lo dividimos por 2 y nos dará un saldo medio aproximado de deuda. Pues bien, cogemos el gasto financiero reflejado en la cuenta de PyG lo dividimos por ese saldo medio y nos da un porcentaje. Aquí está el sentido común del analista. Si da un 20% es que los saldos a fin de año no son reales y durante el año ha tenido más deuda o la empresa no la refleja como por ejemplo la deuda vía factoring o descuento que se hace “trasparente” en algunos balances o quizás la empresa está pagando muchas comisiones. Si el tipo sale muy bajo (Ej: 1 o 2%) y estamos hablando de pymes tampoco nos parecerá coherente. En ambos casos habrá que preguntar y no elucubrar.

      Una vez tengamos un importe de gastos financieros que nos parece consecuente con el nivel de deuda financiera de terceros (los socios pueden haber prestado a la empresa), pondremos esta cantidad en referencia con el margen de explotación y lo primero que analizaremos es el porcentaje de cobertura del mismo. Tan sencillo como ver si el margen de explotación es superior o no los gastos financieros.

      Este punto lo veremos más en detalle en el próximo post.

       

       

      El equipo Stockcrowd IN

      Invertir en inmuebles conlleva riesgos, incluyendo el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, el riesgo de no obtener el rendimiento dinerario esperado y el riesgo de falta de liquidez de la inversión. En caso financiación mediante emisión de acciones se incluye, además, el riesgo de dilución de la participación en la sociedad, el riesgo de no recibir dividendos y el riesgo de no poder influir en la gestión de la sociedad. En el caso de financiación mediante emisión de participaciones sociales u otros valores representativos de capital se incluye el riesgo de dilución, el riesgo de no recibir dividendos, el riesgo de no poder influir en la gestión de la sociedad, todo ello afectado por las restricciones a la libre transmisibilidad inherentes a su régimen jurídico.

      StockCrowd PFP, SL (StockCrowd IN) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. Los proyectos de financiación participativa no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto la información proporcionada por los promotores sobre los proyectos no ha sido revisada por ellos (ni, en el caso de emisión de valores, constituye un folleto informativo aprobado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores)

      Invertir en inmuebles debe realizarse como parte de una cartera diversificada. StockCrowd PFP, SL (StockCrowd IN) está destinada a personas con conocimientos suficientes para entender los riesgos de realizar inversiones en empresas de reciente creación.

       

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