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      Pasos y etapas para hacer un crowdlending inmobiliario

      Aunque a primera vista pueda parecer que para publicar un proyecto de crowdlending basta con elegir una plataforma, lanzar el proyecto y esperar, el proceso es sencillo y ágil pero lleva un análisis exhaustivo de la operación por parte del equipo de riesgos y operaciones de la plataforma y una serie de pasos que es importante recordar. La preparación previa de la información por parte del promotor y su  agilidad en la contestación de preguntas y presentación de la documentación, será decisiva en la toma de la decisión del equipo de riesgos y en la rapidez de la publicación.

      Una campaña con éxito de crowdlending requiere de una meticulosa preparación, sin dejar nada en manos del azar.

      Desde Stockcrowd IN,  el estudio de la operación es exhaustivo, y por eso, cuanto más completa esté la información más ágil y rápido será el estudio por parte de nuestro equipo.

      Nueva llamada a la acción

      Toda la campaña de crowdlending inmobiliario se compone de 5 etapas:

      1. Envío del proyecto

      Lo primero que deberá hacer un promotor inmobiliario para presentar su operación es enviar un dossier lo más completo posible con toda la información del proyecto.

      Desde Stockcrowd IN tenemos un Departamento Comercial que está en constante proceso de búsqueda de proyectos inmobiliarios que puedan ser financiados desde nuestra plataforma y será el encargado de gestionar la oportunidad.

      En Stockcrowd IN solicitamos como requisitos mínimos para estudiar una operación: 

      • La sociedad que desarrolle el proyecto o su equipo cuente con un mínimo de dos años de experiencia en el sector inmobiliario.
      • La sociedad que desarrolle el proyecto haya tenido resultados positivos durante los dos últimos ejercicios.
      • Estar al corriente de pago con la AEAT y con la TGSS.
      • Sin incidencias de pago en bases de datos.

      Si el promotor cumple con estos requisitos mínimos podremos hacer un estudio previo de la operación para lo cual necesitaremos,  la siguiente documentación

      • Organigrama del grupo económico
      • Modelo 200 últimos 2 ejercicios.
      • Estados financieros del ejercicio en curso actualizados
      • IVAs año en curso
      • CIRBE y Pool bancario , con calendario de vencimientos.

      2. Análisis del proyecto

      Tras la recepción de la documentación, el departamento comercial remitirá al Departamento de Riesgos y Operaciones el proyecto.

      Cada departamento analiza en profundidad el proyecto y al promotor.

      En Stockcrowd IN somos ágiles en la respuesta pero exigentes en la documentación y en los proyectos que publicamos. Es por este motivo por el que cuanto menor preparada esté la documentación a remitir el departamento de riesgo, más rápidamente podrá tener el promotor respuesta a su solicitud.

      3. Aprobación y publicación del proyecto

      No todos los proyectos que se presentan a la plataforma acaban siendo publicados.

      Desde Stockcrowd INanalizamos exhaustivamente el proyecto y al promotor

      Solo si resulta ser apto, será publicado y empezará a ser visible para el público en nuestro marketplace.

      4. Publicación del proyecto

      Una vez está preparado el proyecto en nuestro marketplace, StockCrowd IN tiene un Departamento de Inversores, desde el cual se trabaja para informar sobre el proyecto, dándolo a conocer a toda nuestra base de inversores para que puedan analizarlo y así decidir si les interesa o no participar.

      5. Formalización del proyecto

      Una vez que hemos publicado la fecha de salida del proyecto, solo debemos esperar a que el proyecto se llene con éxito por parte de nuestros inversores para poder darlo por cerrado y llevar a cabo la firma ante Notario.

      Posteriormente, una vez recibida la documentación de la notaría y habiéndose cumplido los hitos estipulados en la autorización de la operación y su publicación, procederemos a la disposición de los fondos en la cuenta bancaria indicada por el promotor y justificada a través del correspondiente certificado de titularidad.

       

      Y ahora que sabes lo fácil que es, ¿a qué estás esperando para iniciar el proceso de estudio de tu proyecto inmobiliario?. 

       

      ¡¡Ven y conócenos!!

      FINANCIA TU PROYECTO INMOBILIARIO                  

       


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      A lo largo de este blog dedicado al balnce de la empresa, hemos ido desgranando los diversos apartados que componen los estados financieros de nuestros clientes. Hemos sido lo más objetivos posible en su análisis, pero llega un momento en que hay que decidir. Como decíamos al inicio de esta serie de blogs, el médico con toda la información disponible tiene que dictaminar.

      ¿Concedemos o no concedemos la financiación? “This is the question my friend"

       

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      Hay una frase que utilizan los anglosajones cuando no se da el paso y se dilata la contestación amparándose en que hace falta más información: “Parálisis por análisis”. Hay un momento en que no se puede preguntar más. Nunca se puede saber todo, porque incluso hay cosas que ni el mismo solicitante de financiación lo sabe de su propia empresa.

      Para tomar la decisión de la forma más profesional posible y en base a la información de la que se dispone, hemos de dar respuesta a cuatro preguntas básicas:

      • ¿Tiene el cliente capacidad primaria de reembolso? El cliente nos ha pedido dinero, por eso debemos saber si se genera dinero en la actividad ordinaria del cliente, fuera de capitalizaciones de gastos (TRI), ingresos extraordinarios, y demás soluciones ingeniosas que permiten mejorar la cuenta de resultados. El cash Flow operativo, es un buen principio y si lo analizamos por medio de la Caja Generada por Operaciones (Cash Flow menos necesidades de crecimiento de circulante) tenemos un punto de arranque positivo. A esto lo llamamos capacidad Primaria de Reembolso, generar dinero con lo que haces habitualmente.
      • La segunda pregunta es ¿Tiene el cliente capacidad secundaria de reembolso? No siempre las cosas salen como se esperan. Hay crisis de las empresas (un producto no tira, vacío empresarial…) hay crisis económicas (inflación, devaluaciones, etc,…) incluso hay los denominados “cisnes negros” como el COVID, una catástrofe natural o una guerra en el primer mundo (Ucrania). El efecto inmediato es que la capacidad primaria puede desaparecer puntual o definitivamente. ¿Qué hacemos? Debemos tener algo a lo que agarrarnos textualmente hablando, un patrimonio que la empresa pueda vender o dejar en garantía, un aval de un tercero (socio o empresa del grupo...) algo que nos permita cruzar el desierto por medio de una refinanciación o una liquidación ordenada. Huir de los brillantes proyectos donde si se gana el socio se hace rico y si sale mal el financiador es el único que pierde. Hay entidades de capital riesgo, business angels,…que si pueden hacerlo pero si eres un financiador tradicional has de buscar siempre alternativas. La famosa frase “los bancos solo prestan a los que tienen dinero” hay que contraponerla a la frase si los bancos dieran todo lo que se les pide no habría pobres en el mundo…ni quedarían bancos”.
      • La tercera pregunta es sencilla. ¿Cuál es el historial crediticio del cliente?, es decir en el pasado, ha pagado bien la financiación que se le facilitó. O incluso, si tuvo dificultades afrontó sus deudas o como dicen los anglosajones “Honor its debts”, es decir hizo todo lo posible por pagar, aunque puede que incluso no pudiera (crisis,…). Es muy importante no solo la aptitud sino también la actitud ante las deudas.
      • Finalmente, la última pregunta básica es ¿Tiene ausencia de alarmas? Es decir, actualmente no está impagando a sus deudores. Hay múltiples registros que pueden consultarse, desde la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), donde se refleja la exposición de riesgos consolidades de las entidades financieras con los deudores (físicas y jurídicas), vía la información que las EEFF han de suministrar al BdeE con carácter mensual indicando producto, límites, dispuesto y situaciones irregulares. Hay otros registros como RAI (registro de aceptaciones impagadas), ya con menos peso pues hay menos documentos de giro aceptados (letras y pagares), ASNEF (Asociación nacional de Establecimientos Financieros), que son impagados de todo tipo. Hoy en día hasta un recibo de teléfono o impago de tarjeta queda reflejado. Son las famosas listas negras donde es fácil entrar (cambie de cia. telefónica y deje de pagar unos recibos…) pero que es muy difícil salir. Los anglosajones funcionan con listas blancas, gente que ha pagado siempre, y es a quienes los bancos y financieras bombardean con tarjetas de crédito sin pedirlas. Hay también un registro de procedimientos judiciales con litigios en curso. En este apartado de alarmas como en casi todos los temas hay que ser ponderado y saber sopesar si la alarma es de un IBI, una multa de coche, una cuota de teléfono, un procedimiento por despido o una cuota de un préstamo. tanto cuantitativamente como cualitativamente hay que hacer una valoración.

       

      Como colofón de todos estos blogs que espero no les haya aburrido demasiado y les sirvan para avanzar en este mundo financiero, solo me queda hacer un comentario final. Aunque muchos directivos bancarios arenguen a su tropa diciendo que hay que vender créditos y préstamos, esto no es como vender jabón o una camisa. Cuando vendes jabón, cobras y se acabó. Cuando vendes crédito esperas una devolución de este y a ser posible con intereses.

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      Por último, ahora sí, tanto cuando tomamos una decisión (a favor o en contra) como cuando no la tomamos, estamos asumiendo un riesgo, por comisión o por omisión, pero siempre hay un riesgo.

       

      Ignacio Perales de Miguel.

      El equipo Stockcrowd IN

       

      Invertir en inmuebles conlleva riesgos, incluyendo el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, el riesgo de no obtener el rendimiento dinerario esperado y el riesgo de falta de liquidez de la inversión. En caso financiación mediante emisión de acciones se incluye, además, el riesgo de dilución de la participación en la sociedad, el riesgo de no recibir dividendos y el riesgo de no poder influir en la gestión de la sociedad. En el caso de financiación mediante emisión de participaciones sociales u otros valores representativos de capital se incluye el riesgo de dilución, el riesgo de no recibir dividendos, el riesgo de no poder influir en la gestión de la sociedad, todo ello afectado por las restricciones a la libre transmisibilidad inherentes a su régimen jurídico.

      StockCrowd PFP, SL (StockCrowd IN) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. Los proyectos de financiación participativa no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto la información proporcionada por los promotores sobre los proyectos no ha sido revisada por ellos (ni, en el caso de emisión de valores, constituye un folleto informativo aprobado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores)

      Invertir en inmuebles debe realizarse como parte de una cartera diversificada. StockCrowd PFP, SL (StockCrowd IN) está destinada a personas con conocimientos suficientes para entender los riesgos de realizar inversiones en empresas de reciente creación.

       

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