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      Pasos y etapas para hacer un crowdlending inmobiliario

      Aunque a primera vista pueda parecer que para publicar un proyecto de crowdlending basta con elegir una plataforma, lanzar el proyecto y esperar, el proceso es sencillo y ágil pero lleva un análisis exhaustivo de la operación por parte del equipo de riesgos y operaciones de la plataforma y una serie de pasos que es importante recordar. La preparación previa de la información por parte del promotor y su  agilidad en la contestación de preguntas y presentación de la documentación, será decisiva en la toma de la decisión del equipo de riesgos y en la rapidez de la publicación.

      Una campaña con éxito de crowdlending requiere de una meticulosa preparación, sin dejar nada en manos del azar.

      Desde Stockcrowd IN,  el estudio de la operación es exhaustivo, y por eso, cuanto más completa esté la información más ágil y rápido será el estudio por parte de nuestro equipo.

      Nueva llamada a la acción

      Toda la campaña de crowdlending inmobiliario se compone de 5 etapas:

      1. Envío del proyecto

      Lo primero que deberá hacer un promotor inmobiliario para presentar su operación es enviar un dossier lo más completo posible con toda la información del proyecto.

      Desde Stockcrowd IN tenemos un Departamento Comercial que está en constante proceso de búsqueda de proyectos inmobiliarios que puedan ser financiados desde nuestra plataforma y será el encargado de gestionar la oportunidad.

      En Stockcrowd IN solicitamos como requisitos mínimos para estudiar una operación: 

      • La sociedad que desarrolle el proyecto o su equipo cuente con un mínimo de dos años de experiencia en el sector inmobiliario.
      • La sociedad que desarrolle el proyecto haya tenido resultados positivos durante los dos últimos ejercicios.
      • Estar al corriente de pago con la AEAT y con la TGSS.
      • Sin incidencias de pago en bases de datos.

      Si el promotor cumple con estos requisitos mínimos podremos hacer un estudio previo de la operación para lo cual necesitaremos,  la siguiente documentación

      • Organigrama del grupo económico
      • Modelo 200 últimos 2 ejercicios.
      • Estados financieros del ejercicio en curso actualizados
      • IVAs año en curso
      • CIRBE y Pool bancario , con calendario de vencimientos.

      2. Análisis del proyecto

      Tras la recepción de la documentación, el departamento comercial remitirá al Departamento de Riesgos y Operaciones el proyecto.

      Cada departamento analiza en profundidad el proyecto y al promotor.

      En Stockcrowd IN somos ágiles en la respuesta pero exigentes en la documentación y en los proyectos que publicamos. Es por este motivo por el que cuanto menor preparada esté la documentación a remitir el departamento de riesgo, más rápidamente podrá tener el promotor respuesta a su solicitud.

      3. Aprobación y publicación del proyecto

      No todos los proyectos que se presentan a la plataforma acaban siendo publicados.

      Desde Stockcrowd INanalizamos exhaustivamente el proyecto y al promotor

      Solo si resulta ser apto, será publicado y empezará a ser visible para el público en nuestro marketplace.

      4. Publicación del proyecto

      Una vez está preparado el proyecto en nuestro marketplace, StockCrowd IN tiene un Departamento de Inversores, desde el cual se trabaja para informar sobre el proyecto, dándolo a conocer a toda nuestra base de inversores para que puedan analizarlo y así decidir si les interesa o no participar.

      5. Formalización del proyecto

      Una vez que hemos publicado la fecha de salida del proyecto, solo debemos esperar a que el proyecto se llene con éxito por parte de nuestros inversores para poder darlo por cerrado y llevar a cabo la firma ante Notario.

      Posteriormente, una vez recibida la documentación de la notaría y habiéndose cumplido los hitos estipulados en la autorización de la operación y su publicación, procederemos a la disposición de los fondos en la cuenta bancaria indicada por el promotor y justificada a través del correspondiente certificado de titularidad.

       

      Y ahora que sabes lo fácil que es, ¿a qué estás esperando para iniciar el proceso de estudio de tu proyecto inmobiliario?. 

       

      ¡¡Ven y conócenos!!

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      Hoy continuamos con el análisis de la cuenta de resultados cuyos posts anteriores podéis ver aquí. El resultado de restar el coste de mercancías vendidas o aprovisionamientos de los ingresos nos da un primer margen que llamaremos Margen Bruto. Este nos permite con un simple cálculo conocer qué porcentaje de beneficio se obtiene con la mercancía vendida.

      Hay ocasiones en que las empresas incorporan a este margen una partida denominada  “Trabajos realizados por la empresa para su activo”. Si es de poca importancia podemos prescindir de su análisis, pero si es un importe relevante (Ej: ponerlo en relación respecto al beneficio final de la empresa), sí hemos de darle valor. Este apunte contable refleja gastos que ha realizado la empresa y que reconoce como inversión, ejemplo de ello puede ser un programa informático que incorpora a su inmovilizado, una edificación o inversión en inmueble, una investigación científica etc. Contable y fiscalmente es correcto pero debemos tener en consideración que cuando calculemos el Cash Flow de la empresa hemos de deducirlo pues dicha inversión no genera ingresos monetarios al menos en el año que se contabiliza aunque una inversión en I+D puede generarlos a futuro.

       

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      Siguiendo con los gastos, al margen bruto hay que deducirle los gastos necesarios para poder vender, que se denominan genéricamente como “Gastos generales”. Distingamos entre fijos y variables. Ejemplo de los primeros son los impuestos por actividad, consumos de energía (como luz o calefacción), limpieza, etc. Variables son aquellos que fluctúan en función de la producción como el gasóleo en una empresa de transporte, gastos de personal cuando hay campañas…

      Los principales gastos generales son:

      1. Gastos de personal: que incluye tanto las nóminas como los gastos sociales (S.Social) y fiscales (IRPF). En empresas de servicios suelen ser los principales, superiores al CMV. En empresas industriales es a la inversa. Incrementos superiores al IPC sin incrementar actividad deben justificarse. Suele ser oportuno cotejar esta cifra con la cuenta de acreedores del balance pues es un indicador para saber si tienen deudas pendientes con empleados.
      2. Otros gastos de explotación: gastos necesarios no relacionados como por ejemplo, la publicidad o los arrendamientos.
      3. Amortizaciones: es la cantidad que la empresa reconoce como coste o recuperación de la inversión realizada anteriormente. Es el coste que se imputa a cada unidad producida de la inversión que ha sido necesaria realizar para producirla. No es en sí una salida de fondos y su incremento supone una bajada de los beneficios, pero es constar que para hacer algo hay que invertir previamente. Debe darse atención al volumen de dicha amortización -siempre en relación con el inmovilizado del balance de la empresa- y cualquier cambio significativo debe analizarse, pues incrementos generan menor beneficio y por tanto menor fiscalidad y reducciones suponen mayor beneficio que quizás compensan una racha negativa de la empresa. La amortización es un coste que no supone salida de fondos de la empresa pues ya lo supuso cuando se hizo la inversión, recordad lo que vimos en el balance.
      4. Provisiones de gráfico: es reconocer que hay partidas del activo que valen menos que su valor contable. Clientes que no me van a pagar, existencias que se han quedado obsoletas o no son vendibles. Puesto que el balance ha de ser un reflejo fiel de la realidad de la empresa deben darse de baja todos aquellos activos que valen menos de lo que se refleja en el balance.

      Junto a estos apartados aparecen “Otros Ingresos accesorios”. Por definición no deben ser relevantes, pero si son recurrentes pueden referirse por ejemplo a un alquiler, a ventas de subproductos…

      Una vez deducidas o sumadas estas partidas del “Margen Bruto”, obtenemos el denominado “Margen de explotación. Este nos refleja la eficiencia de la empresa como negocio industrial o de servicios con independencia de la estructura financiera que tenga la empresa. Para que una empresa sea viable este margen debe ser positivo.

      Hasta ahora y haciendo una simplificación podríamos decir que, si el margen de explotación es positivo, la empresa podría ser capaz de pagar a todos los elementos que han contribuido a la producción. Pero aún quedan tres grandes acreedores por cobrar: los financiadores, la hacienda y los socios.

      Continuará…

      El equipo Stockcrowd IN

      Invertir en inmuebles conlleva riesgos, incluyendo el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, el riesgo de no obtener el rendimiento dinerario esperado y el riesgo de falta de liquidez de la inversión. En caso financiación mediante emisión de acciones se incluye, además, el riesgo de dilución de la participación en la sociedad, el riesgo de no recibir dividendos y el riesgo de no poder influir en la gestión de la sociedad. En el caso de financiación mediante emisión de participaciones sociales u otros valores representativos de capital se incluye el riesgo de dilución, el riesgo de no recibir dividendos, el riesgo de no poder influir en la gestión de la sociedad, todo ello afectado por las restricciones a la libre transmisibilidad inherentes a su régimen jurídico.

      StockCrowd PFP, SL (StockCrowd IN) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. Los proyectos de financiación participativa no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto la información proporcionada por los promotores sobre los proyectos no ha sido revisada por ellos (ni, en el caso de emisión de valores, constituye un folleto informativo aprobado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores)

      Invertir en inmuebles debe realizarse como parte de una cartera diversificada. StockCrowd PFP, SL (StockCrowd IN) está destinada a personas con conocimientos suficientes para entender los riesgos de realizar inversiones en empresas de reciente creación.

       

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