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      Gestión del riesgo de las oportunidades de inversión inmobiliaria en pandemia

      La pandemia del COVID-19 está suponiendo un reto mayúsculo para la mayoría de sectores económicos, dentro y fuera de nuestras fronteras: un riesgo inicialmente localizado en partes muy concretas de China, evolucionó para afectar a las cadenas de suministro mundiales, para luego trastornar literalmente toda actividad económica a la par que se convertía en una amenaza para la salud pública.

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      La Inflación es un aumento generalizado del coste de los productos que adquirimos en un período de tiempo determinado, que generalmente se mide mes a mes y se compara con la evolución del transcurso del último año.

      Esta inflación conlleva un aumento del precio de la cesta de la compra, a la vez que una disminución de nuestro poder adquisitivo y por tanto un menor acceso a los productos de la cesta.

      ¿Por qué hay inflación?

      La inflación puede venir causada por diversos motivos pero la más habitual es cuando la demanda excede a la oferta. Este hecho deriva en un incremento generalizado de los precios y por tanto la posibilidad de adquirir menos productos con la misma cantidad de dinero.

       

      Gráfica inflación

          porcentaje de inflación por tipos de productos en la eurozona. Años 2010-2019. Fuente: BCE

       

      Este indicador es uno de los más importantes, junto al PIB y al empleo, seguido y estudiado por analistas, inversores y organismos, convirtiéndose en uno de los principales objetivos de las políticas monetarias de los Bancos Centrales. La inflación sostenida y controlada en sí misma no es mala ni perjudicial mientras sea en niveles contenidos, como es el objetivo fijado en el 2% que tienen por ejemplo el BCE (Banco Central Europeo) o la FED (Federal Reserve System) en Estados Unidos.

      Esta tiene como ventaja que reduce las deudas pero como gran riesgo esa posible pérdida de poder adquisitivo que provoca en los ahorros si estos no generan rendimiento alguno ya que estaremos perdiendo dinero, no de forma nominal pero sí de forma relativa. Un euro de hoy para nada nos va a permitir comprar lo mismo dentro de 10 años, como podemos comprobar con los datos oficiales en los que se indica que el dinero en efectivo ha perdido, de promedio, un 34% de su valor en los últimos 20 años.

      Según datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), tomando como referencia el IPC (Índice de precios de consumo), durante el período comprendido entre el 1999 y el 2019 los precios aumentaron un 52% en total. Como consecuencia los españoles han perdido ese 34% de valor adquisitivo.

      El riesgo de la pérdida de poder adquisitivo

      Cuando hablamos de invertir cualquier ahorrador debería tener un objetivo de rentabilidad que tienda a superar la inflación que como sabemos en estos momentos en la Eurozona se sitúa próxima al 1%, y podríamos remarcar que en los últimos años pocas veces ha estado en el teórico 2% esperado por el Banco Central Europeo.

      A este dato le deberíamos añadir que en la actualidad los tipos de interés de los depósitos en el mejor de los casos están en el 0%, lo cual hace que el dinero no obtenga rendimiento alguno para hacer frente al aumento del coste de la vida, algo que no sería preocupante en este momento por la poca diferencia con la inflación.

      Aún así, debemos tener en cuenta que la actual situación de los mercados no favorece al ahorrador más conservador, ya que aquellos activos que tradicionalmente considerábamos libres de riesgo hoy en día no generan rentabilidad. Por el contrario, los más arriesgados viven uno de sus mayores momentos de volatilidad en las circunstancias actuales. Por ello, cuando construimos nuestro “portfolio”, además de diversificarlo de manera correcta hemos de considerar incluir activos que puedan estar más ligados al ciclo económico real para que supongan una protección y un colchón ante el riesgo que tiene en nuestros ahorros la posible inflación futura.

      Screenshot 2020-04-17 at 17.08.27Volatilidad en el Íbex 35. Fuente: Bloomberg - Idealista

      Diversificar tu cartera de inversión para superar la inflación

      Así si hacemos un repaso a los distintos activos que podrían componer una cartera y su posible rendimiento ante la inflación:

      • Empezaríamos señalando la renta fija, con cupones fijos que tienen el riesgo de caer por la subida de los tipos y el coste de oportunidad de acceder a otras emisiones con mayores rendimientos en caso de alzas de los precios. Esta situación podría ser compensada con la compra de bonos ligados a la inflación o con cupones flotantes que están indiciados a las variaciones de los tipos de interés que permite una mayor rentabilidad cuando estos aumentan.
      • Luego tendríamos la renta variable, una clase de activo que se podría considerar "correcto" para estar protegido de los aumentos del coste de la vida, siempre y cuando no sea excesivo. Para ello están especialmente indicadas aquellas compañías que puedan repercutir el aumento de costes en el precio de venta de sus productos al cliente final, y por el contrario deberíamos vigilar aquellas empresas con poco margen para aplicar los mismos, y las que tuvieran elevados niveles de deuda que se verían perjudicadas por un incremento de sus costes financieros al sufrir las posibles subidas de los tipos.
      • Por el contrario, en tercer lugar, los activos reales son los considerados óptimos para proteger al inversor de las subidas de la inflación, ya que son un bien tangible con un precio que fluctúa según la ley de oferta y demanda, por lo que los posibles aumentos del coste de la vida vendrían incluidos en su precio de equilibrio. En esta lista de bienes deberíamos incluir las materias primas y especialmente el Oro que es finito, que funciona desde el inicio de las civilizaciones como moneda de intercambio y que ha servido de activo refugio ante cualquier desastre, guerra o crisis económica.
      • Para finalizar, deberíamos hablar de otro de los activos reales que, por excelencia, recoge claramente los incrementos de los precios: estos son los bienes inmobiliarios. Además de ser una necesidad básica para vivir o realizar actividades industriales y comerciales, lo que siempre generará un flujo de interesados en adquirirlos, también se pueden comprar para después poder alquilarlos y obtener unos rendimientos que normalmente siempre vienen vinculados por contrato a las posibles alzas que pueda tener el IPC. Con todo, podríamos recordar que tradicionalmente la inversión en el sector inmobiliario se ha considerado una muy buena opción para poder estar protegido de las subidas de la inflación.

      Como conclusión afirmar que aunque la liquidez también es un producto que descorrelaciona y nos permite acceder a oportunidades de inversión futuras, es necesario que nuestros ahorros estén bien invertidos, diversificados, en el perfil adecuado de riesgo para así ayudarnos a obtener rentabilidad, preservarlos y mantener nuestro poder adquisitivo. Call to action button

      Josep Ramon Aixelà
      El autor | Josep Ramon Aixelà
      Strategic Investment Manager y Consultor de Inversiones.
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