Inquietudes de los inversores respondidas por inversores profesionales y no profesionales

En StockCrowd IN quisimos preguntar a diferentes perfiles de inversor cómo toman sus decisiones y para ello organizamos una mesa redonda el pasado 30 de junio. Para que todos puedan conocer estas opiniones a continuación hacemos la transcripción de esta y los principales puntos que les cuestionamos. Dado que surgieron distintas inquietudes en el evento por parte de los participantes, éstas que fueron respondidas por los invitados así como el equipo de StockCrowd IN. Con la intención de seguir siendo transparentes y ayudar a conocernos mejor, queremos compartir todo ello mediante su transcripción a continuación.

Los Rendimientos del 10-12% van a la baja según mi ver, por la presencia de más competencia en el mercado ¿Es un hecho, o creéis que se van a mantener?
¿ Estáis/estamos dispuestos a financiar suelo?

Esther Rubio (responsable de inversores en StockCrowd IN):

Los tipos de interés los marcan los Bancos Centrales así como el resto de normas en Política Monetaria. Los únicos que de momento han empezado a subir tipos son la Reserva Federal Americana, otra cosa es que con el incremento inflacionista todos se vean obligados a modificar esa Política Monetaria.

Esto pero no olvidemos es economía real, que no quiere decir que no le afecten los mercados financieros y las oscilaciones de tipos de interés, pero lo que a nosotros nos marca realmente el precio es el nivel de riesgo de las operaciones. “ A mayor riesgo, mayor precio”. Hemos trabajado hasta ahora además de préstamos participativos en horquillas de tipos de interés de entre el 8-12%.

¿ La competencia afectará? Lo que realmente nos afecta a nosotros y nuestros promotores es el nivel de riesgo.

En cuando a la segunda consulta sobre la financiación o no de suelo, en principio lo analizaremos y dependerá de su ubicación, del promotor, garantías ofrecidas... Como todos sabemos no es lo mismo un suelo en medio de Madrid, que en un pequeño pueblo de la Catalunya interior. Pero, ante todo, lo que veremos es que hay tras ese suelo, si hay un proyecto visado, una licencia de obras, etc.

Hemos hecho en alguna ocasión lo que se llama “ préstamo puente” y no descartamos hacerlas, pero analizando el fondo y lo que hay detrás.

Me gustaría entender porque el promotor utiliza esta vía de financiación en el sentido de que en la actualidad el mercado bancario puede y ofrece mejores precios que la plataforma. ¿Porqué utilizan entonces una vía más cara de la financiación tradicional?

JR Aixelà (invitado economista que nos aportó la perspectiva técnica): Esta es la pregunta que suele hacer la mayoría de los intervinientes en este mercado, de entrada permitirme decir que los bancos no financian al 1% como pueda parecer, ya que la compra de productos complementarios la encarece.

Aquí normalmente hablamos de préstamos a corto plazo, para temas puntuales, que el promotor tiene facilidad tanto en obtener como en cancelar.

Si acude a una Entidad financiera los plazos de concesión son largos y los requisitos a veces hoy difíciles de cumplir, ya si además de se trata de un préstamo con garantía hipotecaria la comparación no ha de existir, ya que es un préstamo a largo plazo, con unos costes de formalización elevados.

Escogen una PFP por agilidad, facilidad y corto plazo ahora.

Mayte Tornero (colaboradora en promotores): Cuando mantengo conversaciones con los promotores lo primero que todos ellos creen es que esta modalidad de financiación es para aquellos que no pueden obtener financiación bancaria. Ya luego durante nuestra entrevista entienden que no somos sustitutivos de la banca sino complementarios a la financiación bancaria.

Siempre les contamos que las ventajas de nuestra fuente de financiación son:

• Somos mucho más ágiles (como antes se mencionaba). No gozamos de una estructura pesada como la banca.
• Salvo que exista un “ lead investor” no recogemos ni formalizamos garantía hipotecaria.

La no garantía hipotecaria conlleva un ahorro en costes tanto de constitución como de cancelación, como puede ser el ahorro de impuestos de AJD, Registro y sin olvidar que desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria la mayoría de compradores de viviendas no se subrogan al préstamo promotor de ahí el comentario de ahorro también en cancelación.

• No computa en CIRBE, aunque la deuda evidentemente se contempla en el balance de la compañía.
• No hay coste por venta cruzada de productos. No están obligados los promotores a suscribir nada más que el préstamo.
• Es 100% online.

Esther: Deberíamos añadir el tema plazos, el tiempo que tarda en la actualidad una Entidad financiera bancaria en resolver afirmativamente un préstamo promotor (con garantía hipotecaria) además de las exigencias para ser concedido: nivel de preventas, etc.

StockCrowd en nombre de sus inversores no exige lo mismo sin que ello signifique que no analiza a fondo las operaciones, que no exista un control sobre las mismas y que no haya gente experta y profesional en nuestros equipos.

¿Hay control de la inversión? ¿Hay realmente un control sobre el destino de los fondos?

Esther: Como comentaba hace un instante, hay un control y seguimiento de riesgos como en el de las empresas cuyo objeto social es dar financiación.

SÍ, también hay un control del destino de los fondos, así además está previsto en el contrato. Las empresas que utilizan una PFP han de llevar una contabilidad analítica aparte de los proyectos publicados en la misma que ha de estar a disposición de la CNMV por si ésta solicitase información al respecto.

Incluso nosotros mismos en ocasiones limitamos la disposición de los fondos y controlamos de manera exhaustiva como se utilizan, mirad como ejemplo la oportunidad de MM4 y lo que en el contrato se exigió al respecto.

Hay también además transparencia sobre lo que va aconteciendo en las oportunidades, se comunica a los inversores de manera individualizada, pero siempre puede verse en el apartado ¿Qué hay de nuevo? de todas y cada una de las oportunidades financiadas en el marketplace.

Mayte: Se controla además del proyecto la situación finnaciera de las empresas pidiendo documentación de forma periódica , normalmente en períodos trimestrales . Nos gusta seguir de cerca como van las empresas.

Mar Omedes (ejecutiva de cuentas de inversores en StockCrowd IN): ¿Puedes contarnos Jaime como sigues tú los proyectos? A menudo creemos que los inversores no son conscientes de la información y transparencia que solemos emitir.

Jaume Magaz (invitado inversor particular): Para mí es muy importante el trabajo de filtro previo que realiza el equipo de StockCrowd antes de la publicación en el marketplace.

Yo personalmente, miro toda la documentación que colgáis en la web en “ documentos interesantes”, además de repasar todos los puntos, promotora, ubicación, planos, características del préstamo…

Si la documentación adjuntada concuerda con mi estándar de perfil de inversión, aplico e invierto.

¿Y tu JR. Aixelà.?

JR Aixelà: Me uno a lo anterior comentado por Jaime, y le añado mi dosis de ver concentración de cartera promotor y diversificación de mi cartera personal además. Ya he comentado con anterioridad que son dos puntos importantes para mi.

También ya dicho anteriormente, el lending inmobiliario es una alternativa igual que lo es la inversión inmobiliaria directa, las socimis, etc.

Lo importante es el riesgo que estás dispuesto a asumir en tu cartera con alternativos y como los distribuyes.

Si sois tan ágiles en conceder el préstamo ¿cuánto de seguro puede tener vuestro análisis?

Mar: Somos ágiles en dar un sí o un no cuando hemos visto y analizado toda la documentación y también en la recaudación de fondos, pero antes de llegar ahí tenemos procesos claros organizados: que se cumplan unos requisitos mínimos, que se analice los pormenores del proyecto y de las empresas promotoras, que pase un análisis y un Comité de Riesgos (https://www.stockcrowdin.com/in/riesgos). Lo que ocurre es que nuestra estructura es prácticamente horizontal y la toma de decisión es rápida, que no quiere ello decir que sea laxa. Se analiza tanto o más a fondo de lo que pueda hacer un banco.

“La agilidad no está reñida con un buen análisis de riesgos”.

Pregunta a los invitados: ¿qué creéis que podemos mejorar? ¿Qué encontráis a faltar?

JR Aixelà: Conseguir diversificación y “no poner todos los huevos en el mismo cesto”. Es una de las máximas ya comentadas, si pudieseis llegar a otros países del mundo, sin analizar las complicaciones adicionales a ello, que evidentemente las tienen, creo sería fantástico.

Esther: JR es un tema de regulación impuesta por la CNMV en España. Si comentarte que tenemos estructura en México y también en Portugal que se abrieron con esa idea, de hecho en Portugal hemos solicitado la licencia.

Ahora si podemos decirte que un punto de inflexión importante va a ser el Reglamento Europeo del 7 de octubre del 2020 relativo a los proveedores de servicios de PFP para empresas que abre la homologación europea para el sector, a partir de noviembre próximo, ya sea mediante la apertura a Europa de todas las PFPS o mediante fusiones de las mismas.

Jaume: Mi petición a StockCrowd es que hubiese muchas más oportunidades para poder diversificar más. Como decís hay veces que duran muy poco y me gusta analizarlas en profundidad y ello me conlleva quedarme a veces fuera de esa inversión deseable para mí.

¿Porqué en StockCrowd no podemos pre-reservar una oportunidad?

Mar: bajo nuestro punto de vista no queremos dar tratos de favor a un cliente respecto de otros ante la apertura de oportunidades, creemos en el principio de “no discriminación” en el momento en que una oportunidad sale al mercado.

Esther: Claro que nos gusta el contacto con nuestros clientes, el poder avisarles y el tener una relación fluida con ellos, pero el momento de la apertura es el mismo para todos. Creo que si hemos de tener en cuenta que lo más importante, para ser rápido y no perderse las oportunidades que a uno le puedan interesar, es gozar de saldo en la cuenta o invertir mediante tarjeta directamente.

No sabemos si vamos a tener en un futuro inmediato prefunding o no, lo que si está previsto es el autoinvesting, aunque comentaros que suele estar limitado a clientes acreditados y podremos tener mandatos automáticos.

¿Para cuando una App?

Esther: Pues ya está prevista y en marcha. La estamos creando.

¿ Quién es el responsable de la devolución del préstamo StockCrowd o el promotor?

Esther: El principal y último responsable de la devolución del préstamo es siempre el promotor y se ejecuta a través de la Entidad de pago Lemonway.

StockCrowd no interviene en el tema dinerario, sólo en cuanto a importes, avisos, repartos a hacer, cualquier cosa relativo a transacciones dinerarias se hace a través de Lemonway.

Me gustaría tener una radiografía clara de los números de la plataforma: nº de inversores, su perfil, inversión media por titular, en resumen estadísticas claras de mis co-inversores.

Esther: Os lo enviamos cada trimestre en el informe trimestral a inversores que hacemos desde StockCrowd IN.

Mar: Mucha de la información que nos comentas, la encuentras en ese informe, en la Newsletter mensual, o incluso en las propias oportunidades, también en la página inicial de la web: nº de inversores activos, volumen plataforma, número de oportunidades financiadas, etc.

Esther: A título informativo os diré que el 70% son hombres, 30% mujeres, de entre 45-65 años, renta media-alta, la gran mayoría acreditados y con tickets medios superiores a 3.000 euros.

¿ Porqué desde la pandemia sólo tenéis oportunidades a tipo fijo?

Esther: Los inversores demandan mayoritariamente préstamos a tipo fijo. Si volvemos al participativo, quizás cambiaríamos el planteamiento a lo que se llama “llave en mano”, para un mejor control de los gastos.

Durante la pandemia precisamente, las prórrogas que se han tenido que hacer de algunos contratos de oportunidades, la mayoría corresponden a participativos y, al final, la rentabilidad obtenida ha diferido de la esperada porque en este período en concreto se ha alargado los plazos de venta.

En los fijos la devolución del dinero no está vinculada a la venta del bien inmueble y el inversor sabe bien plazos y tipos, ganancias al final a obtener.

Hasta aquí nos dio tiempo a responder pero, si tenéis cualquier otra pregunta o cuestiones a resolver, siempre podéis dirigiros a info@stockcrowdin.com y el equipo de StockCrowd IN estará encantado de ayudaros.