¿Qué ocurre justo después de financiar un proyecto inmobiliario a través del crowdlending?
En otras ocasiones hemos explorado el exhaustivo análisis previo a la publicación de un proyecto inmobiliario en nuestra plataforma, (ver análisis de riesgos) pero ¿Qué ocurre una vez se ha completado la financiación de la campaña al 100%?
Tras completar la financiación, se inicia el llamado periodo de reflexión. Durante este plazo, que legalmente es de 4 días naturales, el inversor no experimentado tiene el derecho de revocar su oferta de inversión sin penalización alguna. Este mecanismo es una garantía de seguridad y transparencia esencial en el modelo decrowdlending.
Una vez transcurrido este plazo, pasamos a la siguiente fase:
-Firma ante notario público: El promotor y StockCrowd In en representación de los inversores proceden a la firma del contrato.
-Disposición y formalización: Se hace la disposición de los fondos y el préstamo entra en vigor al día siguiente de la disposición, recordamos que los intereses se pagan trimestralmente desde la fecha de entrada en vigor. No obstante, pueden existir excepciones en función del proyecto o de condiciones especificas.
Durante toda la vida del préstamo, mantenemos un seguimiento constante sobre la evolución del proyecto. Normalmente de manera trimestral se le solicitará al promotor información y avances referentes del proyecto junto con el pago de intereses correspondientes.
*La información que se podrá solicitar a los promotores dependerá de las condiciones y tipología de cada proyecto financiado. De este modo, garantizamos la transparencia para nuestros inversores y un control constante de nuestra cartera viva.
A continuación detallamos algunos de los escenarios y de los documentos que podremos solicitar:
Proyectos previos a la construcción: Para proyectos en etapas previas a la construcción, podemos solicitar la obtención de la Licencia de Obras del Ayuntamiento y el envío de proyecto visado.
Proyectos en construcción: Una vez iniciada la obra, supervisamos el progreso mediante certificados de avance de obra, reportajes fotográficos y la actualización del estado de ventas (reservas y contratos de compraventa). En promociones de gran envergadura, podemos solicitar Project Monitoring y, siempre que podamos, realizamos visitas técnicas presenciales.
Proyectos en fase de Compra-Venta: En la fase final del proyecto, podemos solicitar el Certificado Final de Obra (CFO), la escritura de División Horizontal y las escrituras de compraventa que acreditan la entrega de las unidades.
También puedes leer: ¿Qué ocurre tras acabar la construcción de una obra? Requisitos para ejecutar compra-venta.
En la sección de ¿Qué hay de nuevo? los inversores podrán ver las actualizaciones referentes al proyecto invertido.4. Devolución de capital + última cuota de intereses
En la fase final del préstamo, y próximo a su vencimiento, llevamos a cabo el seguimiento correspondiente para que el promotor efectúe la devolución íntegra del capital junto con el pago de la última cuota de intereses.
Siguiendo con nuestros posts sobre el análisis de los estados financieros de una empresa hoy iniciaremos el análisis de la empresa con una visión que es fundamental cuando eres proveedor financiero:
Las empresas tienen diversos tipos de proveedores, tales como proveedores de mercancías o materias primas, laborales, servicios…todos ellos entregan algo a cambio de dinero. El proveedor financiero (nosotros) que presta dinero, también espera que se le pague con dinero, por eso en nuestro análisis damos un paso más. Vamos a intentar saber si la empresa ha generado dinero y para ello vamos a desarrollar el concepto de Cash Flow o generación de fondos.
Con la cuenta de pérdidas y ganancias sabemos lo que ha facturado una empresa (no lo que ha cobrado), la mercancía que ha vendido (no la que ha comprado), los gastos en que ha incurrido (no los que ha pagado) e incluso determinados costes que ha imputado (ej: amortización). Ahora debemos ponerlo todo en términos de dinero de efectivo y no de compromisos de cobros (cuenta de clientes) o compromisos de pagos (proveedores y acreedores básicamente).
Paso a paso vamos a ver cuánto de lo que vende la empresa se transforma en dinero, de este cuánto se necesita para pagar a los proveedores y para sus inversiones de activo fijo y finalmente cuál es el remanente que puede aplicar para pagos tales como cancelaciones de deuda o pagos de dividendos.
Este análisis sería más sencillo si los estados financieros se rigieran por criterios de caja, es decir, que ventas coincidiera con cobros y gastos con pagos, pero generalmente los estados financieros de las empresas se elaboran con vistas al informe a los accionistas, inversores y hacienda que están más preocupados en saber cuánto se vende o gana. El flujo de cobros y pagos le preocupa al director/tesorero financiero que debe buscar financiación para los desfases de circulante e inversiones, y a los proveedores financieros (nosotros) que vemos impacientes como fluye el dinero por la empresa.
En definitiva, los estados financieros siguen generalmente criterios de devengo y a nosotros nos interesa un criterio de caja. Con en análisis de Cash Flow intentaremos aproximar ambos criterios.
¿Cómo definimos Cash Flow?
La forma tradicional de definirlo dice que es la suma del beneficio después de impuestos más las amortizaciones. A nosotros a estas alturas del blog, expertos analistas, nos parece una definición incompleta.
En primer lugar, ¿qué entendemos por beneficio? ¿qué ocurre si nuestra empresa ha ganado dinero gracias a que ha vendido un edificio, una cartera de acciones o ha tenido un crédito fiscal que suma en lugar de restar?
Por eso decimos que el beneficio ha de ser el procedente de operaciones ordinarias, por tanto, recurrentes en el tiempo (esto ya lo contamos en el blog que hablábamos de la cuenta de resultados). Para ello deduciremos del beneficio los ingresos extraordinarios y para ser consecuentes los gastos extraordinarios, pues ninguno de ambos han de ser considerados pasados ni futuros.
Cuando las empresas tienen ingresos financieros sustanciales, y lógicamente no estamos analizando una empresa financiera, también deberíamos restarlos pues pueden distorsionar el margen ordinario del cliente. Haciendo estas salvedades obtenemos el que podemos denominar Resultado Neto Ordinario, el beneficio o pérdida que la empresa obtiene por su actividad ordinaria.
Continuará
En el último blog dejamos pendiente una ratio que nos permite medir la productividad de la empresa desde el punto de vista de su tamaño, ratio que denominamos ROA por su denominación anglosajona = Return On Assets, o rentabilidad sobre activos. Su cálculo es en teoría sencillo:
El último post lo cerrábamos hablando del “margen de explotación”, como indicador para conocer si la empresa ganaba o perdía dinero con su actividad recurrente.
Hoy continuamos con el análisis de la cuenta de resultados cuyos posts anteriores podéis ver aquí. El resultado de restar el coste de mercancías vendidas o aprovisionamientos de los ingresos nos da un primer margen que llamaremos Margen Bruto. Este nos permite con un simple cálculo conocer qué porcentaje de beneficio se obtiene con la mercancía vendida.
Hoy nos complace compartir con todos vosotros esta gran notícia
APTE, LA SALLE TECHNOVA BARCELONA Y STOCKCROWD IN SE ALÍAN PARA CREAR UNA RED DE INVERSIÓN PARA POTENCIAR EL CRECIMIENTO DE SUS MEJORES STARTUPS
Continuando con el análisis del balance de una empresa, como próximo ejercicio repasaremos las principales partidas de la cuenta de resultados empezando en este post con las ventas:
Continuando con el análisis de la cuenta de resultados, nos valdremos de una serie de ratios (cualitativos y cuantitativos) que nos permiten enfoques y visión de conjunto.
Cualitativos: Entre otros veremos
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